前言
政府的相关政策调整、房地产市场出现疲软是近几年来造成房地产行业内普遍资金不足问题的原因，资金链断裂的现象在房地产企业中时常出现。许多房地产企业为了能够突破融资困境纷纷将目光投向金融市场，而其可以选择的很好的融资方式就是永续债。期限比较长且没有特别明确的到期日，对于投资者来说，没有本金追偿权，却能够在规定日期得到利息。相对别的行业，资产负债率相对较高也是房企行业的特征，如果想要达到改善财务状况的效果，发行永续债也是不错的选择。然而，永续债出现的时间还是有点短，后期呈跳升状态的融资利率是永续债券为企业发展加大财务压力的原因，会给房地产企业带来不利影响。
一、案例集团简介
恒大地产集团有限公司是恒大集团的全名，成立于1996年，成立地点在广州。恒大集团现今的注册资本已达393979.64万元，远超初始的注册资本。恒大集团的事业拓展到许多领域，在数十年的发展期间，以商业地产为中心在不停地发展，现在，恒大集团业务非常丰富，并且在世界企业排名榜上比较靠前。恒大集团的地产业务主体是其下属控股企业，集团上市时间是2009年11月，上市地点在香港联合交易所，03333为其股票代码。
二、案例集团发行永续债情况
恒大集团首次发行永续债是在2013年，发行银行是民生银行。在这一年，恒大集团共发行250亿元，期限为“2+N”。在第二年，恒大集团又在原来的基础上增发了263.47亿元，两年发行的永续债累计，在全国永续债中，所占比例金额为62%。第三年也同样发行了永续债券，到目前，恒大集团共发行757.37亿元永续债，期间，恒大集团还偿还了第一年发行的总共215亿元的永续债。在2016年恒大集团同样发行了不少永续债券，相比2015年末的757.37亿元有大幅增加。恒大集团前前后后赎回发行的永续债是在2017年，直到同年6月份，恒大集团收回了所有的总共1129.44亿元的永续债。
案例集团未融资前的财务状况
1.资产负债率较高
评估企业的财务能力一般用资产负债率。该比率太高，寓意企业使用了财务杠杆过度，财务杠杆过度使用会带来财务风险，也会使企业出现现金不足的情况，甚至应该偿还的债务无法清偿的局面也会出现。此外，融资成本的升高也可能由资产负债率过高导致。资产负债率在金融机构给企业发放贷款时，是会被纳入考查范围的。如果企业的这一比率过高，那么金融机构会质疑企业的财务状况和未来的经营情况，并且金融机构也会怀疑企业无法按时付息和到期还本，企业发放贷款的要求会因此被拒绝。就算金融机构发放贷款，发放额度也会大幅度减少，亦或是贷款期限被缩短。
2.现金流不足
在没有发行永续债券的前几年，恒大集团的现金流状况一直在变差，负数一直是恒大集团现金流量净额的状态。恒大集团在经营活动方面，长时间处于负值也是现金净流量的状态，这是因为，资金回报速度较慢，运转的时间较长。这个毛病，是房地产这类行业都有的。
受比较特殊的销售模式的影响，房地产类行业，在收回销售收入后就要将资金用于下个周期的运营，甚至有的时候，资金还没有全部收回，下个周期的运营就要开始了。正是因为长时间这样，支撑着恒大集团的运营活动是其筹资活动一直流入的现金流量，因为这样，恒大集团的资产负债率一直都降不下来。
三、恒大集团发行永续债的原因
满足长期的融资需求
房地产行业作为资本密集产业，其行业特点是投入资金大、资金回收周期长，因此该行业的融资需求一直高于其他行业。2013年，恒大集团在三四线城市拓展主要业务，并且主要以郊区大盘、超大盘为中心发展，而在那一年，我国三四线城市同行业密集、竞争较大，恒大集团在这种环境中危机重重。
因为这种情况，恒大集团的高层做出战略转型的决策，即将业务重心从三四线城市转向一二线城市。在这段时间，扩增一二线城市的土地储备是恒大集团的主要任务，战略布局的转变，对于恒大集团来说，需要大量资金。
在同时段，恒大集团有些三线城市的部分工程尾款还未结清，但这些城市楼盘售价较低，资金回笼缓慢，因此资金缺口较大。如果这个时候向银行贷款，相关限制条件较高并且手续较多，同时财务杠杆也会提高，对以后的融资、信用评级和运营产生不利影响，但发行永续债则没有这些顾虑。正因如此，采用永续债融资是恒大集团满足资金要求的方式。
增加资金流动性
企业运营和发展需要充足的资金保障作为前提，作为房地产行业，在前期项目开展的时候，通常支付土地价款需要投入大量资金，然而资金回收时间较长，项目进程会受到资金链断裂的影响，进而公司战略的实现也会受到阻碍。
为了避免出现这种情况，保证充足的资金是必须的。恒大集团在采用永续债融资方式后，将债务类的一些财务指标提高了，在后期的发展阶段，这类指标也保持着较高水平，同时，资产的流动性得到提高，财务报表也得到了美化，企业的融资能力得到了增强。
优化资本结构
企业急需解决的问题是资金问题，企业募集资金由金融市场的不断完善提供了更多渠道。企业为了保证利益最大化，会按照自身需求选择最优融资渠道。恒大集团作为房地产行业，由于行业特性，资产负债率普遍偏高，如果募集资金采取发行股票的方式，那么企业管理成本会加大，控制权也会分散；如果募集资金采用发行债券方式，那么财务风险会加大，财务杠杆和资产负债率会提升，资本结构也会因此变差。因为这些原因，恒大集团使用永续债来融资，其优势在于优化财务各方面的结构。
四、发行永续债对恒大集团财务方面的影响分析
风险分析
国家在这几年，为了国民生活水平有保障和房地产市场监管信息能够更好地公开，对房地产行业的开发和中介市场的秩序进行严格管理，并且对城市群进行调控。除了这种情况，应该不断完善和永续债相关的法律法规以及会计处理方式，利用永续债降低资产负债率的企业，也有可能无法完成甚至可能会出现坏的情况。
长期效益分析
与企业偿债能力有很大关系的是资产负债率，从恒大集团的历年财务报告可以得知，它的这一比率分别为82.62%、77.27%、76.43%、81.22%和83.59%。恒大集体这一比率处于较高水平，在2013和2014年比率数下降得很快，这是因为恒大集团发行了永续债，该比率在2015年和2016年又出现上升趋势，在2016年比率水平甚至高于发行永续债前的数值，使用银行的借款和利用信托机构的基金都计入负债，这个决策是该现象出现的主要原因。从全局来看，恒大集团的偿债能力并不强。
五、对永续债融资的房地产企业的建议
健全永续债发行监督机制，增加融资信息披露
永续债在我国的发展时间相对较短，相关的制度政策还没有健全，相关部门应该对它发行的门槛进行专门审理，并且制定相应法规来约束其发行的条件、规模。对发行企业的筛选和后续监督管理工作应该加强，投资者的信心和投资积极性会因此加强，永续债也就能够很好地发展。在永续债的风险评估时选择合适的财务指标，定量分析怎样建立财务指标体系，在衡量风险范围时，加入一些比较重要的但不是财务指标的数值，让永续债的发行和使用可以更有规则和秩序。
拓展多元的融资平台，加强风险防控
与发达国家相比，我国证券市场还有许多缺陷。因为文化背景不同的原因，许多社会资金却没办法转化为资本成为优势，房地产行业完善多元的融资平台需要政府积极进行体制改革和出台政策来引导。要保障企业资金来源的多样化、稳定性和不间断性，充分发挥社会储蓄作用，使资金的合理优化配置得到保障。资金投入量大，回收的时间较长，财务比率普遍过高，是房地产行业建设项目的主要特点，简单便捷的审批流程是永续债的优点，但是永续债的利息在很长一段时间内都会过高，因此可以将其当做补充性融资方式。
坚守合适谨慎性原则，加强企业经营能力
负债经营的情况是房地产企业一直都存在的，经营状况与发行永续债的规模应该相匹配，恰当规划永续债存续和赎回的时间，合理选择证券发行时机，保持后续现金流量充足和不间断，以达到预期的融资效果。发行永续债，企业也应秉持谨慎性原则，为此要制定详细妥当的筹资计划。企业在永续债发行之前应做好风险识别和项目评估工作，资金的使用用途要确定，要保证永续债的发行规模与企业的资本结构相适应，做好长期规划。
结语
对企业的发展来说，永续债融资有它的好处，也有它的坏处。通过探析永续债券对恒大集团财务方面的影响发现，永续债在美化财务报表方面具有较大作用，但这种现象会导致企业高层忽略企业真实情况和财务风险这个隐患，并因此做出错误的决策。投资者面对永续债融资的房地产企业，要对其情况充分了解，重点分析融资情况，不被美化数据所迷惑，做出最好的投资决策，防范投资风险。
