1.收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。收益现值法对企业资产进行评估的实质：将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。收益现值法的基本理论公式可表述为：资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。
其主要影响因素有：
1）超额利润；
2）折现系数或本金化率；
3）收益期限。
优缺点：
收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。
收益现值法的主要优点
1)能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格；
收益现值法
2)在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。
收益现值法的主要缺点
1)预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；
2)在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
收益现值法通常是在继续使用假设前提下运用的，应用收益现值法评估资产必需具备以下条件：
1)被评估对象必须是经营性资产，而且具有持续获利的能力；
收益现值法
2)被评估资产是能够而且必须用货币衡量其未来收益的单项资产或整体资产；
3)产权所有者所承担的未来经营风险也必须能用货币加以衡量。
只有同时满足上述条件，才能运用收益现值法对资产进行评估。
适用范围：
适用收益现值标准的资产业务主要有以下几种：
1)企业及整体资产产权变动的资产评估。整体资产是一种特殊的商品，它的价值不是由该资产中的投入的价值来决定，而是由它产出的价值决定的。
2)以房地产和自然资源业务为目的的资产评估。这两种资产业务能够带来级差收益，其价格可根据租金来评估，适用收益现值标谁。
3)以无形资产转让，投资为目的的资产评估。这种资产可为所有者带来超额收益或垄断利益。在评估中，以其带来追加收益来确定资产的价值。
基本参数：
适用收益现值标准的场合，资产价格决定于两大基本参数，即预期收益和本金化率，在永续经营条件下，收益现值标准的模型是：收益现值=预期年收益额/本金化率
收益现值法
1）收益额。收益额从静态来看是企业税后利润，但从动态来看，采用净现金流量更为准确。
2）本金化率(折现率)。本金化率从本质上决定于社会平均资产收益率，还要考虑行业性风险、市场条件、经营风险等因素。
收益法是将评估对象剩余寿命期间每年的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估资产的现值，以此作为被评估资产价值的方法。据此理解，收益法的评估参数有：各年的预期收益额，折现率(适用本金化率)和资产的寿命期。
2.现行市价法：
现行市价法又叫市场比较法，是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
前提：
选用比较法（现行市价法），必须的前提条件是：
1）需要一个充分发育活跃的房地产市场。房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；
2）参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的成交案例。与估价对象完全相同的房地产是不可能找到的，这就要求对类似房地产进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。
特点
1）比较法具有现实性，有较强的说服力。
2）比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。
3）比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。
4）比较法需要估价人员具有较高素质。
5）比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
适用条件
仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。
①有足够数量的比较案例（案例数量应在3-10个之间）；
②与待估土地具有相关性和替代性；
③交易资料的可靠性；
④交易合法性。
1、利益和售价、成本价（成本）、标价（原价）、折扣之间的关系：
基础公式：利益=售价-成本价
这种公式较好理解，利益，只是赚了的钱，售价，只是卖了多少售价，成本价，只是商品的成本。所以，利益，只是拿卖了的钱，减去进货时的钱，大自然只是赚来的钱了。
变形公式：利益=标价 x 折扣– 成本价：
这种关系也较好理解，也很贴近生活。现在卖家都愿意用打折的方法来进行促销。所以售价就变成了“标价x折扣”了。我们晓得，标价，又叫原价，又叫定价，指的只是还没有卖出去摆在店里的价格，实际成交价基础是在这种基础上打个折扣。
其实“利益=标价 x 折扣– 成本价”这种公式还是“利益=售价-成本价”演变过来的。
总之，不管是a公式，还是b公式，所表达的意思都是：“赚来的钱=卖出去的钱-进货的钱”即公式a
2、利益率和利益、成本价之间的关系：
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基础公式：利益率=（利益÷成本价） x 100%
这种公式也好理解，利益率，只是赚来的钱占成本价的多少，是个比率。也只是说利益率只跟“利益”和“成本价”发生关系。
变形公式：利益率=（售价-成本价）÷成本价 x 100%
或 利益率=（标价 x 折扣– 成本价）÷成本价 x 100%
……
其实，不管怎么演变，简化后还是那个利益率的基础公式。
3、售价和成本价、利益、利益率、标价、折扣
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基础公式：售价=成本价+利益
售价 =成本价 x (1+利益率）
这种公式较好理解，只是卖出去的售价，包括成本和赚到的钱两部分。
在这里要小心了，因为利益或利益率可能是正也很有可能是负，正时表示赚到钱了，负时表示赔钱了。所以售价也有可能低于成本价。
或者：在不打折的时候：售价=标价
这种公式就更好理解了，在不打折的状态下，成交售价就等于还没有卖出去的摆在店里的标价。
打折的时候：售价=标价 x 折扣
变形公式：就有很多了，把基础公式中的各元素其它的关系代进去，那么成了变形公式。这里就不举例了。
到这里，我们就已经把打折销售中涉及到的公式讲完了，包括利益公式、利益率公式、售价公式，这些公式只是解决打打销售问题的万能钥匙。
