一、背景
当笔者和众多空军一样，还在翘首等待着“楼市雪崩”那刻的来临，奈何中国的楼市在经历了08年的短暂低迷后，随即呈现出令人匪夷所思的量价齐涨的态势。这种现象如果发生在07年以前，也没什么值得惊奇的。可在“全球金融危机”的阴霾还没完全散去的2009年，中国的楼市却能一支独秀，真的不得不发人深思。一时间“楼市泡沫”、“楼市发烧”、“楼市绑架中国经济”等言论频频见诸报端。中国的楼市究竟怎么啦？带着这样的疑问，笔者从身边的城市出发，对中国三四线城市房价的走势进行深入的探讨。
二、廉江楼市现状
廉江市是广东省湛江市属下的一个县级市，全市常住人口约30万，是中国典型的三线城市，也是笔者故乡之所在。从房地产的构成来看，和中国大多数三四线城市一样，04年以前廉江市的房地产业主要以居民自建房为主，严格意义来说还不能算是真正的房产市场。廉江的房地产市场真正开始成型，始于《政府关于限制私人购地建房》政策的出台，（由于笔者无法获得相关政策划的细则，所以也不清楚该政策具体的实施时间）。
主要楼盘。目前该市已竣工的楼盘项目分别有：金都名园、建达财富花园、禾旺花园、永福花园、禾盛花园等差不多十个；而在建的楼盘项目则有清华园、美景花园等。短短几年时间，十几个大型楼盘就在廉江拔地而起，可见廉江的房产市场发展之迅速。
从消费者构成来看，目前廉江楼市的购买力主要来源于教职工、公务员、个体户、国有企业及事业单位职工。
价格。目前廉江各大楼盘的毛坯房的均价约为人民币2500元。
那么，作了一个三四线城市的典型代表，廉江的房价在未来3-5年的将呈现什么样的走势呢？下面笔者就影响廉江房价走势的各要素进行深入的剖析。
三、影响廉江房价走势的重要因素
1. 限制私人购地建房政策的出台
以其说廉江房地产市场的形成是市场经济的产物，不如说是政府政策催化下的产物。廉江的房地产业经历了从没到有再到楼市的繁荣，只经历了短短的几年（3-4年）时间，这无不印证了相关政策的巨大影响力。
随着中国城市化进程的日渐加快，城市的人口将进一步增加（下面将从具体的事件上说明城市人口增加的原因），而人口的增加必定带来对住房刚性需求的增加。而由于政府限制了私人购地建房，购买商品住房便成了市民的唯一选择（当然，你也可以选择租房，但就租房也得要有房子吧，所以整体上看市场对住房的需求还是增加的）。
2. 珠三角产业转移的契机
“产业升级改造”在珠三角已经说了好多年了，但一直都没见多大的实质性动作。然而进入09年，经历了全球金融危机的洗礼，珠三角到了不得不进行产业升级改造的地步。随着珠三角产业升级改造步伐的进一步加快，越来越多的企业，特别是劳动密集型以及高能耗高污染的企业必定会迁出成本（人工成本、能源成本、土地成本、治污成本等）较高的珠三角地区。
但是由于广东在物流、资金流、信息流、相关硬件配套和多年改革开放所建立起来的区域优势等，在将来相当长的一段时间内还将继续存在的事实，致使很大一部分企业暂不愿离开广东这片热土。在这种情况下，寻求经营成本比珠三角低的区域便成了众企业共同的目标。而珠三角周边的三四线城市以其比珠三角较为低廉的人力、地价优势，而企业发展所需要的物流、信息流和资金流等的获得也较为便利，加之这些地方政府为更好地引进资金以拉动本地经济而制订的优惠政策正好合付这些企业的再投资要求。因此珠三角企业向三四线城市转移必定成了一种势趋。而这种势趋更是可以从目前廉江九州江经济开发区、廉江（佛山）产业转移基地等大型工业园区的兴建中略见一斑。廉江—中国“电饭煲之乡”美誉的形成，则见证了产业转移给廉江带来的好处。相信随着产业转移的进一步推进像这的美誉未来还会陆续到来。
随着产业园的兴建，外资引进进一步扩大，廉江的经济必定迎来新一轮的增长，同时也带来就业市场的进一步扩大。回到房地产市场，一个地区的房地产的兴衰无不与该地区的经济直接相关。从房地产的各角来看，就业机会的增长则意味着该地区住房需求的增加，因此经济的增长更会直接推动房价的上升。
3. 70、80后新一代农民工返乡创业
金融危机和产业转移带来的另一个问题是，珠三角地区就业机会的持继下降。在这种情况下，大批农民工选择了返乡。对于老一辈的农民工来说，返乡就意味着回家务农，而对于70、80后新一代农民工来说，回家务农简直是一场噩梦。一是因为，由于多年在外务工，很多这个年代出身的农民工早已丧失了务农的基本技能；再是因为，由于长年在外打工，家里的土地由于丢荒多年早已不具耕作价值，或者土地早已一次性卖断承包给他人。在这种情况下，回家创业或重新进入本地的工厂继持打工便成了这些农民工不二之选。
由于这部分人员的加入，三四线城市的人口也将迅速扩大，从而直接增加住房的刚性需求，房价的提升也就成为必然的事实。
4. 农民大学生增长的潜在需求
农民大学生听起来好像有点“贬”的意味，其实不然。农民大学生顾名思义，其祖辈是农民，自己也是农民，只是上了大学所以多了一重身份，通俗点说就是从农村走出去的大学生。
由于祖辈务农，耳濡目染其深切体会到了务农的艰辛，再加上自小家人的说教，因此，走出农村便成了这个群体最高的奋斗目标。而能否真正走出农村的一个关键指标就是，在城市里是否拥有属于自己的房产。由于受户籍限制、一线城市生活成本过高、家庭人脉关系的维系等因素的影响，选择户籍所在地的城市置业便成了最为理想的选择。而近年来随着各大高校的进一步扩招，这部分人的数量还将进一步的扩大，成为未来3、5年三四线城市不可忽视的住房潜在消费主体。
5. 热钱涌入，推高楼价
这里所讨论的热钱主要有两大来源。一是来源于一二线城市的投机资金；二是为规避通胀预期的风险而选择投资房地产的民间游资。第一种热钱的的产生是由于，一二线城市目前的价格持续走高，投资的风险加大，投资价值已不高；而与一二线城市相比，三四线城市由于前期没得到投资客的重视（原因多方面），整个市场投资成份很少，所以后期更具投资价值；加之09年上半年一二线楼市的回暖，很多资金得以解套。所以流入三四级城市的投机资金自然有所放大。而对于第二种热钱的来源，则和本次的世界性的金融危机有着直接的关联。为了应对本次金融危机，各国央行都开足了印钞机的马力，大举实施“造钱”活动——这加大了世界性通胀的预期。目前我国实行的电价上调政策极有可能是通胀的前兆。
6. 建房成本的增加
近来国际原油持继走高，国家电网也上调了工业用电价格。这一系列的举动必定导致工业生产成本的增加。而建房所需要的水泥、钢铁、玻璃等原材料价格也自然水涨船高。而这些成本会通过价值链的传导作用，最后间接转移到消费者的身上。
四、结束语
据以上分析，廉江市的房价上升只不过是时间问题。而从对廉江这座城市楼价走势分析中，我们可以看到中国三四线城市的基本走势。当然，每座城市的具体情况（地理、经济发展水平、房产市场的成长期）有所差异，但在国际经济大环境及国家相关济经政策没太大改变之前，这种上升的势头是很明显的。
城里孩子在乡村感受收获的喜悦。余樾 摄
百家“星级酒店－精品民宿”结对签约现场。
吾乡石屋。
乳源乌石岭民宿集群。
2022年4月,《中共广东省委广东省人民政府关于做好2022年全面推进乡村振兴重点工作的实施意见》中强调,“聚焦产业促进乡村发展:大力发展乡村民宿。规范建设乡村民宿,发展休闲农业与乡村 旅游 。培育建设省级乡村民宿示范点,鼓励创建省级以上休闲农业与乡村 旅游 示范村,打造省域乡村休闲 旅游 精品线路。”日前,广东发布了《广东省乡村休闲产业“十四五”规划》(下称《规划》),在今后全省五年乡村休闲产业建设中将起到领航作用,将引导城乡居民到乡村休闲度假、扩大乡村休闲精品知名度,促进乡村消费。
发布广东乡村休闲产业高质量发展十大行动
4月28日,“五一”广东乡村休闲精品推介活动以“线下+线上”的方式举办。该活动上,广东省农业农村厅总畜牧兽医师屈源泉表示,全省各地围绕地方自然及特色农业资源,拓宽加深农业多种功能开发,发掘乡村多元价值,乡村休闲产业“美丽”基础坚实、业态类型丰富、品牌效应凸显,呈现蓬勃发展的态势。据统计,2021年全省休闲农业经营主体8915个,接待人数1.36亿人次,营业收入158亿元。
5条精品乡村游线路
入选全国“乡村四时好风光”线路
在乡村 旅游 中,乡村民宿的建设和发展令人瞩目,如入选的佛山市南海“水乡花园”乡村 旅游 精品线路,该线路以感受里水镇“水乡花园”魅力为特色,串联起“钟灵毓秀·花海流潮”“古村乡愁·光耀赤山”“党建引领·宏鹰展翅”“研学汤村·创智乐园”“花径鲁岗·水悦龙舟”“水中贤僚·梦里桃源”6个精品村居,拥有7个游览点、5个特色 美食 点、两大民宿点。各游览点交通便利、各具特色、配套齐全。游客可以在这里品岭南古村文化、赏优美田园风光、享农家特色 美食 ,参与绿道骑行、乡野摘果、花海观光、农作体验等特色 旅游 体验活动。
乡村 旅游 对于振兴乡村和乡土文化繁荣大有裨益,随着近年的实践,广东乡村民宿的高质量发展对于乡村经济的全生态、全产业链发展有着极大的提升,直接带动了乡村生产、生活、生态的整体提升,对乡村道路、居住环境、数字化服务等基础设施提档升级,促进乡村一二三产业的融合,有乡村民宿的地方基本上均可形成果园观光、农家游于一体的乡村文化产业。
广东乡村实践中的民宿发展
早于4月20日《国务院办公厅关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》国办发〔2022〕9号,该《意见》中明确提出:提升乡村 旅游 、休闲农业、文化体验、 健康 养老、民宿经济、户外运动等服务环境和品质。
乡村民宿的 健康 持续发展为乡村振兴提供了优异的“土壤”,广东的乡村民宿正“花样”大放异彩。
2019年,以省政府令的形式出台了《广东省民宿管理暂行办法》,认定了130余家广东省乡村民宿示范点和广东省驿道乡村酒店。在相关政策的激励引导下,涌现出了一批乡村民宿“能人”,如惠州、梅州市的民宿带头人郑春桃正是其中的一位“乡村文旅能人”(2021年度乡村文化和 旅游 能人),其一直扎根于岭南大地的乡村之中,专注做民宿及农耕主题亲子的事情。还有如韶关市民宿带头人符小密(2021全国文化和 旅游 系统劳动模范),创立了仁化县艺术家客栈、“丹霞印象”民宿品牌,和当地村民一起闯出了以民宿经济为核心的特色村庄发展道路,通过示范带动,一些青年村民回乡自主经营起了民宿,还有一些村民以新房入股形式共享民宿经济,在家门口端起了“金饭碗”。
途家于5月4日发布的《五一民宿市场》数据显示,广东作为文旅大省,“五一”节日期间民宿预订量较前一周环比增长了16倍。途家数据显示,从节日期间民宿预订总量来看,排名前20的热门城市中广东上榜城市最多,达到7个,惠州、佛山、东莞、汕头、珠海已经成为广东民宿业新“五强”,佛山五一期间民宿预订量较一周前增幅达到22倍,此外广东还有湛江、阳江假期民宿预订环比增幅均达到了20倍以上。
途家民宿副总裁胡阳分析,“民宿是一个重要的消费场景。现在不少民宿主都会提供丰富的周边游活动,‘民宿+’能粘合起周边景区、餐饮等多元消费,是拉动消费必不可少的一大抓手。”胡阳表示,此次五一广东各地发放的文旅消费券,多是鼓励本地人游本地,能在一定程度发挥杠杆作用,激发文旅综合消费。
首创“星级酒店－精品民宿”结对帮扶
随着乡村振兴战略的深入推进,市民游客对民宿体验的需求日益增长,乡村精品民宿成为游客亲近自然、寻味乡愁的好去处。近年来,广州将民宿产业作为推动乡村振兴的新业态,通过制定扶持政策、发展规划、评定标准等方式进行引导和培育,促进乡村民宿行业创新发展,成效显著。
4月28日,“读懂广州·乡约好春光”2022年广州市乡村 旅游 季启动仪式在增城白水寨风景名胜景区举行。活动现场举办了百家“星级酒店－精品民宿”结对签约仪式,首批签约代表“白天鹅宾馆－增城吾乡石屋民宿”“中国大酒店－从化菁木山舍民宿”确认结对帮扶关系,将在服务、管理方面进行深入指导、持续交流和重点帮扶,多措并举助力广州乡村振兴。
该负责人介绍,“先从首批星级民宿开始,同时会推动已经登记备案的民宿共同参与；后续会陆续进行一对一签约帮扶”。吾乡石屋店长贺丁对此表示:“作为店长,在民宿第一线,我最期待的是酒店和民宿管理、服务方面的融合,酒店细致的服务在民宿的经营当中能很好地发挥作用”。
广州民宿和酒店结对的做法在广东是首创,站在民宿的角度,徐灵枝表示,“这样的结对有助于夯实民宿基础服务,酒店帮助民宿建立制度体系、SOP(标准作业程序)、服务通用的技能,为民宿基本服务打好基础；可提升民宿人才质量,酒店帮助民宿提高人才培养的效率,乡村民宿没有系统的人才培养方案,基本是靠民宿主手把手教,不成体系,效率极低,酒店一方面能输出服务技能人才,另一方面还能提供代培养合作,为民宿提升人才质量；还将助力创造民宿附加价值。民宿和酒店在结对帮扶过程中能够挖掘二者的合作点,包括但不限于打通民宿、酒店、周边景点串联的 旅游 线路,民宿将自身特色体验活动植入酒店主题节事中；这种结对不光是对民宿有利,对酒店来说也能有很好的促进,包括民宿个性化服务的产品借鉴、民宿多样主题策划的活动借鉴、民宿在地化的文化借鉴等。”
乡村 旅游 是乡村振兴的主力军
广东充分发挥乡村 旅游 在乡村振兴中主力军的作用,不断提升乡村 旅游 发展质量和综合效益,乡村 旅游 在助力乡村“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总体要求方面成效显著。
近年来,广东省全力打造“粤美乡村” 旅游 品牌。梅州大埔县北塘村、茂名信宜市八坊村、韶关仁化县瑶塘新村等39个村被评为全国乡村 旅游 重点村,梅州市梅县区雁洋镇等3个镇被评为全国乡村 旅游 重点镇,全省共推出200条广东省乡村 旅游 精品线路,认定了广东省文化和 旅游 特色村259个,广东省 旅游 风情小镇50个,韶关珠玑古巷·梅关古道景区、梅州百侯名镇 旅游 区、云浮六祖故里 旅游 度假区、汕头前美古村、梅州平远曼陀山庄、汕尾陆河世外梅园等6个乡村地区的文化 旅游 项目入选广东省文化 旅游 融合发展示范区名单。
广东省文化和 旅游 厅联合省农业农村厅认定了9批共计605个休闲农业与乡村 旅游 示范镇(点)；联合省农业农村厅连续举办了三届“广东十大美丽乡村”系列活动,联合省林业部门打造森林 旅游 品牌,下发了《关于加快发展森林 旅游 的通知》,认定了100条广东省森林 旅游 特色线路和100个广东省森林 旅游 新兴品牌地,认定了首批74家“南粤森林人家”,目前,已启动了第二批“南粤森林人家”的创建。
针对“小聚集、大空间”的 旅游 休闲新需要,整合 旅游 景区、房车营地、民宿酒店、餐饮 娱乐 等资源,形成了乡村 旅游 自驾风光带,引导自驾游市场加快发展。沿线打造了肇庆星湖国家5A级 旅游 景区、南昆山国家4A级 旅游 景区,推动广州从化北纬23 8森林营地建成为国家5C级自驾车旅居车营地,依托广州太平古道、肇庆潇贺古道,推出一批驿道乡村酒店、乡村民宿示范点以及乡村 旅游 精品线路。
广东还引导乡贤投资建设乡村 旅游 景区,完善乡村休闲度假产品。加快推动 旅游 与农业、林业、渔业有机融合,引导单一观光型产品拓展休闲、度假、 美食 、体验、文化创意等多功能,引导开发农(渔)家乐、森林人家等乡村 旅游 新平台,推动50多个古村古镇、乡村田园景区创建A级 旅游 景区。汕尾市陆河县螺洞村在乡村 旅游 带头人彭仿营的带领下,推动世外梅园景区成功创建国家AAA级 旅游 景区,并带动了种植业、养殖业、服务业发展；吸引了超过140名外出人员返乡创业,目前已有农家乐12家、民宿9间,截至2021年底,螺洞村人均可支配收入达23600元。
在乡村民宿建设方面,广东文旅厅还指导建设非遗工坊,支持非遗与文化创意、乡村 旅游 融合发展。河源市和平县楼镇彩扎-非遗扶贫就业工坊,简化工艺流程,使村民可以选择从事较为擅长的制作步骤,并可以将材料带回家中制作,不受工作场所和时间限制,让村民真正实现在家门口就业,共吸纳近300人就业,年营业收入近1140万元,改良后的楼镇彩扎狮头产品,变得新潮美观而不失传统,得到海内外用户的广泛认可。
由受访者提供(除署名外)
