验房档案
业主：张先生
地址：龙岗片区某楼盘
户型：160平方米楼中楼
楼盘形态：高层
房屋楼层：3楼
房屋状况：毛坯
业主心声
交房前，我去新房看了一下，发现有些小问题，让我心里多少有些不安。考虑到收房和入住后的完美感受，我专门邀请了居周刊特约验房师帮忙验房。专业验房师一检查就发现，这套毛坯房存在墙面、顶面、排 水管 封口处等多处问题，不容忽视。在验房师的认真检查和专业指点下，我会督促开发商或物业尽快整改。
验房师总结
张先生这套房是毛坯楼中楼，不存在房屋结构性问题，但 其他 需要整改的问题也是存在的，主要问题是墙面批灰出现空鼓、卫生间顶面漏水泛碱、排水管处封口粗糙等。虽然一般情况下不会影响房屋结构，但如果不及时处理和整改，接下来很可能进一步加重。因此，必须根据不同问题进行有针对性的修复和整改。
墙面批灰出现空鼓
现场问题1：“验房过程中，很多业主因为墙面批灰空鼓而非常头疼。”5月20日下午，验房师在房屋室内细细检查发现，墙面多处批灰处出现空鼓，且清晰可见。验房师分析，墙面批灰出现空鼓的原因比较多，砂浆配比不合适；水泥用量过大致使水化热大，砂浆超过初凝时间仍上墙使用；基层处理不干净、处理不当或未提前浇水湿润，从面导致抹灰砂浆失水过快，引发基层与抹灰层粘结力低或未粘牢；基层表面平整度达不到要求，尤其是垂直度超标，造成抹灰层厚薄不匀或抹灰层过厚，均会造成批灰空鼓发生。
整改建议：用粉笔画出切割线，切割线比空鼓部位宽出不少于100毫米。用切割机沿着空鼓位置切除空鼓部分批灰层，清理干净基层后淋水浇湿，重新进行挂网批灰，修补完后用喷雾器喷水养护不少于3天。
浴室顶面漏水泛碱
现场问题2：随后，验房师细细检查发现，卫生间顶面漏水，且出现了比较明显的圆形泛碱痕迹。验房师告诉张先生，室内无论新墙或旧墙，都会因水分过重带有碱化问题，在潮湿的环境尤其如此。如果是毛坯房，会直接析出；装潢过的，涂料油漆等会鼓起、起皮、脱落。长年不褪，严重影响外观。验房师表示，泛碱问题如果不及时处理，装修后很容易污染墙面，影响装修效果和美感。更重要的是，水分在墙体内迁移的过程中，对砖体和砂浆的冲刷、溶蚀作用，使得墙身承载能力降低，墙身表面的粉化剥落使得墙身的结构断面不断减小，单位面积承受荷载加大，从而增加了结构的不安全因素。
整改建议：在楼上的卫生间沉厢处试水，确认漏水点。如果是单点漏水，只需把漏点的防水层进行修补，修补后再次试水，无漏水现象即可。
排水管处封口粗糙
现场问题3：“室外排水管处封口粗糙，这在很多新建住宅建筑上并不少见，只是封口大小问题。”检查完卫生间顶面泛碱问题，验房师随后发现，张先生这套楼中楼的室外排水管处封口相当粗糙，出现了一个比较大缺口。验房师分析认为，这是施工工人偷懒，马虎施工所致。
整改建议：解决这个问题的方法很简单，只需用相同的材料，重新封口即可。
空调 外机位有蓄水
现场问题4：在空调外机存放处，验房师检查发现，整个外机存放点都积满了水。验房师向张先生解释说，由于空调外机存放处是一个凹槽，一般情况下，都是比较容易存水的。这也是验房时必须要注意的问题。
整改建议：尽早加装地漏，使积水迅速排出。
■验房问答
毛坯房室内批灰允许的空鼓面积是多少？
验房师：一般业主对墙面质量比较关注的是抹灰空鼓和墙面裂缝问题。实际检验中，墙面空鼓允许的范围为：单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5平方厘米；单面墙体大于5平方米，最多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5平方厘米。而墙面裂缝问题产生原因主要是受温度和材料影响。不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝。
■验房小知识
墙面检验标准是什么？
一般情况下，墙面检验的标准主要有以下几个方面：（1）墙面抹灰表面光滑、洁净、接槎平整；（2）墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝，外墙不得出现渗水现象；（3）有排水要求的部位应做滴水线（槽），滴水线应整洁顺直，内高外低；（4）墙面抹灰的允许偏差：立面垂直度允许偏差为4毫米，表面平整度允许偏差为4毫米，阴阳角应方正，允许偏差为4毫米。
1、建设档案室必须考虑的第一问题——建制问题单位内部的档案室，大多挂靠在一个单位的行政办公室下，办公室主任是行政负责人，档案室主任为业务负责人。安排多少工作人员，视档案数量和档案利用量情况来决定。2、建设档案室必须考虑的第二问题——房子问题2.1得多少间房子档案室不像档案馆，一般情况下不会进行独立建筑的，大多都是在一幢办公楼中设定几间办公室作为档案室。档案室需要几间房子比较合适呢？一般情况下，至少该有档案整理室、档案利用室、档案管理技术室（主要用来放置服务器、存储设备等，由于有的服务器噪音比较大，在房间安排时应考虑独立，其余的因素暂且不谈）、档案库房4间。根据单位的实际情况安排，不存在什么硬性的标准要求，当然非要扯出《建筑设计规范》说事那是另外一回事。2.2档案室的楼层问题档案室最好不要设置在顶楼或一楼及地下，主要是出于档案基本保护条件的考虑。放在一楼或地下，因为楼层的原因，档案容易受潮，放在顶楼，由于高温，不利于档案的长期保管。若档案利用率很高，档案室放在二、三楼比较理想。一般情况下，由于是机关内部档案室，档案量相对较少，放置密集架不存在压塌楼层的情况，豆腐渣工程除外。3、建设档案室必须考虑的第三问题——管理档案问题人有了，房子有了，第三个问题来谈谈怎么管理档案的问题，人家教授可以写《档案管理学》的专著，我就谈谈自己能想到的4点。3.1档案收集问题档案收集是档案工作的老大难问题，往往是前面的工作干完了，剩下个尾巴老是那么拖着，比如秘书部门，起草文件、下发文件，这是他们的长项，但文件整理归档不见得是其长项，大多的情况是一拖再拖，直到文件丢失的差不多或面临办公室主任“过问”归档情况时才会慌张归档，面对这种情况，有很多人想了很多办法，都不怎么凑效。我也说点不凑效的办法：（1）将归档情况纳入单位考核，由档案室反馈归档情况，由行政办公室代表单位进行通报，对于归档不及时、不完整的部门实施行政制裁；（2）制裁当然是最坏的约束方式，最好的方式得是前期的程序到位，档案流程怎么走，应该有专门的办法，这个办法依据部门职能先拟定出来，按环节进行管理，并且随环节进行监控；（3）有人就会说，那这个环节谁来监控呢？档案室有这个能耐吗？按惯常的情况，档案室是不能指挥谁的，但在一个新创的公司或单位中，档案室可以做到。最最可行的，还是行政办公室，办公室主任带着档案室主任及档案工作人员抽查几次，效果就自然而然出现了，不归档的问题并不是那么难以解决。（4）为啥办公室主任不抽查，这是由部门领导的惰性决定的，没时间只是借口，最直接的是，档案工作在很多场合不能显示政绩，但有时候又在寻求档案佐证政绩，这些权当牢骚，有用的，大伙可采纳试行，若采纳了无效，当做瞎讲，能回来拿砖头拍我，本人会感谢您的。3.2档案整理问题档案怎么整理，这在档案室建设方案中先忽略点，这是个业务问题。3.3档案保管问题档案保管问题，主要在库房，配备密集架、消防系统、去湿、防磁柜等。3.4档案利用问题档案利用，应该制定档案利用流程，这个流程制定出来，最好挂在醒目处，有档案网站的就直接挂到网上去，不要放在大家都不知道的地方，等到某领导检查时拿出来充数。4、建设档案室必须考虑的第四问题——档案补救问题无论怎么想办法，还是会出现查无档案的情况，面临这种状况该怎么办？应该有档案补救办法。这个办法会不会导致档案收集更难呢？不会，档案收集不起来那是档案管理前期问题，而档案因为案卷放错位置、突发事件等情况查找不到该怎么办呢？应该依据查档者提出的问题，将单位的第一行政负责人作为最高解困者，有快速的联动机制，不要将这类问题一直推到最高层，这不是档案补救的最好方式。其实在很多情况下，只是部门之间配合就能解决的，行政办公室的主任就可以协调解决。若碰到历史遗留问题，要和查档者之间进行有效的信息反馈，查来查去，最后的答案是没办法，还让查档者等，这是没有道理的。
