???土地政策主要有四个特点:一是多。比如仅仅一个产业用地政策就涉及各种文件90个。二是散。就是对涉及某项事务的政策规定不是一个文件能解决的,而是散见于各种文件中。比如旅游用地政策,就散见七八个不同文件。三是新。就是经常会出台各种新的政策规定,如果不经常关注、不经常学习,就可能成为外行。四是变。土地政策缺少稳定性、连续性,经常修改和变化。比如设施农业用地政策,2007年以来,大的政策调整已有4次。
???学习研究用地政策,应采取集成方式,而且要定期更新,在了解一般性规定的同时,应重点关注新的规定,尤其是一些特殊政策。
???什么情形可暂不调规
???自然资源部、国家发改委、农业农村部《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》(自然资发〔2021〕16号)提出:在村庄建设边界外,具备必要的基础设施条件、使用规划预留建设用地指标的农村产业融合发展项目,在不占用永久基本农田、严守生态保护红线、不破坏历史风貌和影响自然环境安全的前提下,可暂不做规划调整.
???(链接:自然资源部等3部委《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》)
???什么情形可“先上车后补票”
???过去为支持深度贫困地区,提出可以边建边报、边占边补。2021年3月23日,自然资源部办公厅印发《关于开展2021年卫片执法工作的通知》,明确提出:“按照国家有关政策,2020年年底前允许边报批边建设的深度贫困地区建设项目用地,判定为合法用地;2021年1月1日起新建项目,未依法依规办理用地审批手续的,判定为违法用地”。也就是说,从2021年以后,深度贫困地区不能再“先上车后补票了”。
???2021年7月2日,农业农村部、国家乡村振兴局等12部门印发《关于支持国家乡村振兴重点帮扶县的实施意见》,规定了如下特殊政策:一是对列入重点帮扶县的,每县每年安排600亩新增用地指标。二是增减挂钩节余指标还可以跨省调剂。
???目前主要就是“先行用地”政策了。原国土资源部《建设用地审查报批管理办法》规定:国家重点建设项目中的控制工期的单体工程和因工期紧或者受季节影响急需动工建设的其他工程,可以由省、自治区、直辖市国土资源主管部门向国土资源部申请先行用地。经批准先行用地的,应当在规定期限内完成用地报批手续。
???可“先行用地”的目前还包括抢险救灾和疫情防控。修改《土地管理法实施条例》时,征求意见稿曾有“先行用地”的规定,但最后没有被采纳。
???哪些用地可以按原地类和用途管理
???一是仅在年度内特定旅游季节使用土地的乡村旅游停车设施,在相关设施不使用永久基本农田、不破坏生态与景观环境、不影响地质安全、不影响农业种植、不硬化地面、不建设永久设施的前提下,可不征收(收回)、不转用,按现用途管理。
???依据:《促进乡村旅游发展提质升级行动方案(2018年-2020年)》(发改综合〔2018〕1465号)
???二是对自驾车旅居车营地的特定功能区,使用未利用地的,在不改变土地用途、不固化地面的前提下,可按原地类管理。
???依据:《关于促进自驾车旅居车旅游发展的若干意见》(旅发〔2016〕148号)
???三是在不改变用地主体、规划条件的前提下,市场主体利用旧厂房、仓库提供符合全域旅游发展需要的旅游休闲服务的,可执行在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。
???依据:《关于促进全域旅游发展的指导意见》(国办发〔2018〕15号)
???四是矿山修复后的土地上发展旅游产业,建设观光台、栈道等非永久性附属设施,在不占用永久基本农田以及不破坏生态环境、自然景观和不影响地质安全的前提下,其用地可不征收(收回)、不转用,按现用途管理。
???依据:《关于探索利用市场化方式推进矿山生态修复的意见》(自然资规〔2019〕6号)
???五是对利用现在山川水面建设冰雪场地设施,对不占压土地、不改变地表形态的,可按原地类管理。
???依据:《全国冰雪场地设施建设规划(2016-2022年)》(体经字〔2016〕646号)
???六是光伏、风力发电项目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的,对不占压土地、不改变地表形态的用地部分,可按原地类认定。
???依据:《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔2015〕5号)
???七是光伏复合项目光伏方阵设施布设在农用地上的,在对土地不形成实际压占、不改变地表形态、不影响农业生产的前提下,可按原地类认定,不改变土地用途。
???依据:《关于规范光伏复合项目用地管理有关事项的通知》(冀发改能源[2019]1104号)
???八是旅游项目中属于自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地的,可按原地类认定和管理。
???依据:《关于支持旅游业发展用地政策的意见》(国土资规〔2015〕10号) (注意:此件已废止)
???什么是五年过渡期政策
???主要指利用存量房产、土地资源发展国家支持产业、行业的,可享受在一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策的情形,现有建设用地过渡期支持政策以5年为限。如利用现有工业用地,兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的,可继续按原用途使用。利用商业、办公、工业、仓储存量房屋以及社区用房等举办养老机构,所使用存量房屋在符合详细规划且不改变用地主体的条件下,可在五年内实行继续按土地原用途和权利类型适用过渡期政策。
???(链接;自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见)
???重要提醒:过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时,除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外,其余可以协议方式办理,但法律、法规、行政规定等明确规定及国有建设用地划拨决定书、租赁合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。
???哪些用地可以占用永久基本农田
???重大建设项目
???新《土地管理法》第三十五条规定:国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田,涉及农用地转用或者土地征收的,必须经国务院批准。
???自然资源部《关于做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的通知》(自然资规〔2018〕3号)对重大建设项目允许占用永久基本农田的,具体规定了六类情形。主要特殊政策是:对省级公路网规划的省级高速公路、连接深度贫困地区直接为该地区服务的省级公路,可以占用永久基本农田。
???(链接:自然资源部下发通知,要求做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审)
???临时用地
???自然资源部、农业农村部《关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》(自然资规〔2019〕1号)规定:临时用地一般不得占用永久基本农田,建设项目施工和地质勘查需要临时用地、选址确实难以避让永久基本农田的,在不修建永久性建(构)筑物、经复垦能恢复原种植条件的前提下,土地使用者按法定程序申请临时用地并编制土地复垦方案,经县级自然资源主管部门批准可临时占用,并在市级自然资源主管部门备案,一般不超过两年。
???设施农用地
???自然资源部、农业农村部《关于设施农业用地管理有关问题的通知》(自然资规〔2019〕4号)规定:种植设施不破坏耕地耕作层的,可以使用永久基本农田,不需补划;破坏耕地耕作层,但由于位置关系难以避让永久基本农田的,允许使用永久基本农田但必须补划。养殖设施原则上不得使用永久基本农田,涉及少量永久基本农田确实难以避让的,允许使用但必须补划。
???土地整治
???自然资源部《关于开展全域土地综合整治试点工作的通知》(自然资发〔2019〕194号)规定:整治区域内涉及永久基本农田调整的,应编制调整方案并按已有规定办理,确保新增永久基本农田面积原则上不少于调整面积的5%,调整方案应纳入村庄规划。整治区域完成整治任务并通过验收后,更新完善永久基本农田数据库。
???生态用地
???自然资源部、农业农村部《关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》(自然资规〔2019〕1号)规定:
???■党中央、国务院确定建设的重大生态建设项目,确实难以避让永久基本农田的,按有关要求调整补划永久基本农田和修改相应的土地利用总体规划。省级人民政府为落实党中央、国务院决策部署,提出具有国家重大意义的生态建设项目,经国务院同意,确实难以避让永久基本农田的,按照有关要求调整补划。其他景观公园、湖泊湿地、植树造林、建设绿色通道和城市绿化隔离带等人造工程,严禁占用永久基本农田。
???■对位于国家级自然保护地范围内禁止人为活动区域的永久基本农田,经自然资源部和农业农村部论证确定后应逐步退出,原则上在所在县域范围内补划,确实无法补划的,在所在市域范围内补划;非禁止人为活动的保护区域,结合国土空间规划统筹调整生态保护红线和永久基本农田控制线。
???■对不能实现水土保持的25度以上的陡坡耕地、重要水源地15—25度的坡耕地、严重沙漠化和石漠化耕地、严重污染耕地、移民搬迁后确实无法耕种的耕地等,综合考虑粮食生产实际种植情况,经国务院同意,结合生态退耕有序退出永久基本农田。
???矿山修复
???自然资源部《关于探索利用市场化方式推进矿山生态修复的意见》规定:已有因采矿塌陷确实无法恢复原用途的农用地,涉及永久基本农田的按规定进行调整补划,并纳入国土空间规划。
???探矿采矿
???自然资源部、农业农村部《关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》(自然资规〔2019〕1号)规定:
???■石油、天然气、页岩气、煤层气等油气战略性矿产的地质勘查,经批准可临时占用永久基本农田布设探井。在试采和取得采矿权后转为开采井的,可直接依法办理农用地转用和土地征收审批手续,按规定补划永久基本农田。
???■煤炭等非油气战略性矿产,矿业权人申请采矿权涉及永久基本农田的,根据露天、井下开采方式实行差别化管理。对于露天方式开采,开采项目应符合占用永久基本农田重大建设项目用地要求;对于井下方式开采,矿产资源开发利用与生态保护修复方案应落实保护性开发措施。井下开采方式所配套建设的地面工业广场等设施,要符合占用永久基本农田重大建设项目用地要求。
???■已设矿业权与永久基本农田空间重叠的,各级地方自然资源主管部门要加强永久基本农田保护、土地复垦等日常监管,允许在原矿业权范围内办理延续变更等登记手续。已取得探矿权申请划定矿区范围或探矿权转采矿权的按上述煤炭等非油气战略性矿产管理规定执行。矿业权人申请扩大勘查区块范围或扩大矿区范围、申请将勘查或开采矿种由战略性矿产变更为非战略性矿产,涉及与永久基本农田空间重叠的,按新设矿业权处理。矿业权人不依法履行土地复垦义务的,不得批准新设矿业权,不得批准新的建设用地。
???什么情形可使用集体建设用地
???一是公共设施和公益事业用地。1乡镇村养老院、图书室、休闲广场等。2选址在土地利用总体规划确定的城镇规划区外的自驾车旅居车营地,其公共停车场、各功能区之间的连接道路、商业服务区、车辆设备维修及医疗服务保障区、废弃物收纳与处理区等功能区可与农村公益事业合并实施,依法使用集体建设用地。
???二是宅基地。1符合“一户一宅”的本集体经济组织成员的农户建设农民住宅。2返乡下乡创业人员,可依托自有和闲置农房院落发展农家乐。3返乡下乡创业人员,可以通过租赁农民房屋,或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房,解决返乡下乡创业人员住房问题。4通过流转等方式取得属于文物建筑的农民房屋及宅基地使用权,统一保护开发利用。5利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态,以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。
???三是企业用地。1乡镇企业、农村集体经济组织兴办企业用地。2农村集体经济组织与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。3规划确定的商业、工业等经营性集体建设用地,可以通过出让、出租、转让等方式取得土地使用权,用于商业、工业、旅游、养老等项目建设。
???城镇零星分散小面积用地如何供地
???主要采取配建供地方式,具体规定是:对新能源汽车充电设施、无线通讯基站、分布式光伏发电设施、社区居家养老(医疗、体育、文化)服务设施、**院(影厅)、旅游厕所等布点分散、单体规模小、对其他建筑物构筑物有密切依附关系的产业配套设施,允许在新供其他建设项目用地时,将其建设要求纳入供地条件。
???农村零星分散小面积用地如何办手续
???2019年6月17日,国务院出台的《关于促进乡村产业振兴的指导意见》提出:探索针对乡村产业的省市县联动“点供”用地,这是个新提法,也是新的政策措施。此前,四川省已就“点供”进行了探索,出台了《关于规范实施“点状用地”助推乡村振兴的指导意见(试行)》,各省也会陆续出台相应具体政策规定。
???(链接:用地新政‖国务院提出“点供”用地/四川率先出台具体政策规定)
???企业转型用地有什么政策规定
???一是对旧城区改建需异地搬迁改造的城区商品批发市场等流通业用地、工业用地,在收回原国有建设用地使用权后,经批准可以协议出让方式为原土地使用权人安排用地,有土地使用标准要求的,应按标准安排同类用途用地。
???二是经营性文化事业单位转制涉及的原划拨土地,转制后符合《划拨用地目录》的,可继续以划拨方式使用;不符合《划拨用地目录》的,应当依法实行有偿使用。
返乡农民工创业扶持政策有以下几条：
一、落实税收优惠政策。贯彻国务院和国家有关部门支持小型微型企业发展的各项财税优惠政策，提高小型微型企业增值税和营业税起征点，将小型微型企业减半征收企业所得税政策延长至2015年年底并扩大范围。各级政府要支持税务部门落实小型微型企业优惠政策。
二、提升企业创新能力。落实支持小型微型企业科技创新的政策。鼓励支持小型微型企业加强与高校、科研院所的产学研合作，加快研发中心建设，对新获批的国家级研发中心，省财政给予一定的财政补贴。
三、支持各类群体创办小型微型企业。贯彻非禁即入政策，方便市场主体准入。拓宽创业出资方式，鼓励投资者依法以股权、债权、知识产权等非货币形式评估作价出资和增资，支持以不需要办理权属登记的自有技术作为公司股东的首次出资。
四、审批：开通“绿色通道”。对农民工回乡创业，除国家法律法规明令禁止和限制的行业或领域外，均允许进入，各级政府和有关部门不得自行设置限制条件。鼓励、支持回乡创业农民工平等参与国有(集体)企业改制改组和公用设施、基础设施、社会公益性项目建设等。降低工商登记门槛，允许回乡创业农民工的家庭住所、租借房、临时商业用房在符合安全、环保、消防等要求的前提下，作为创业经营场所。同时，推行联合审批、一站式服务、限时办结和承诺服务等制度，简化审批程序，为农民工回乡创业开通“绿色通道”。
五、资金：推出贷款贴息制度。对农民工创办的符合农业产业化贴息条件的企业，适当降低贴息审批条件，优先给予贴息；对农民工在贫困地区创办的企业，符合扶贫贷款贴息条件的，优先给予扶贫项目贷款贴息。同时，农村金融服务机构要推进农村信用工程建设，拓宽农户小额信贷和联保贷款覆盖面，放宽小额担保贷款条件，积极给回乡农民工发放小额担保贷款，扶持期内由财政按规定予以贴息。
六、待遇：与外地客商相同 。对农民工回乡创业者，在登记注册后给予3年扶持期，扶持期内参照就业再就业政策的规定实行税费和小额担保贷款优惠。对从事个体经营的，适当提高营业税起征点，对不征营业税、增值税的回乡创业农民工不再征收个人所得税。符合有关条件的，要按规定享受国家和当地扶持发展中小企业、非公有制经济、现代服务业、高新技术企业、农产品加工业以及农业产业化龙头企业的优惠政策。
七、场地：可用集体建设用地。允许把集体建设用地用于农民工回乡创业。引导和鼓励回乡创业者利用闲置土地、厂房、镇村边角地、农村撤并的中小学校舍、荒山、荒滩等进行创业。通过建立农民工回乡创业基地，发展创业园区、各类专业批发市场、商业街、商贸城等，解决农民工回乡创业的经营场地。鼓励各类开发区、工业集聚区和中小企业创业基地为农民工回乡创业提供创业服务，引导回乡创业者集中经营、聚集发展。回乡创业农民工创办符合环保、安全、消防条件的小型加工项目时，允许在宅基地范围内建设生产用房。
八、提供信息和技术。各级政府和有关部门特别是县、乡(镇)政府要为农民工回乡创业提供公共服务，通过建立创业信息发布平台，公布各项行政审批、核准、备案事项和办事指南，传送法律、法规、政策和各类市场信息，加强对回乡创业者的信息服务；依托当地科研机构或高等院校，帮助创业者同有关专家和技术人员建立经常性联系，为农民工回乡创业提供必要的技术支持。
九、提供免费创业培训。 各地要对回乡创业农民工免费开展创业培训，依托现有机构成立回乡创业农民工指导(服务)中心，免费为创业农民工提供项目信息、开业指导、小额贷款、政策咨询等服务，提高其创业能力和经营管理水平。组织有资金、懂技术、会管理、立志回乡创业的优秀农民工到省内外重点企业、龙头企业、大型企业学习锻炼，帮助他们拓展创业思路。
具备以下农民工创业无息贷款条件，方可申请：
1、经工商部门登记注册;? ?
2、有固定的经营场地和一定的自有资本金;? ?
3、从事项目必须符合国家有关法律、法规、政策规定;?
4、自筹资金不低于项目所需资金的40%;? ?
5、无不良纪录，信用良好;
6、应通过创业培训，取得创业培训合格证。
参考资料：农民工创业无息贷款
