品牌是企业的无形资产,也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一新兴产业, 目前还不
够完善,它的社会地位也不高,加上物业管理的赢利微乎其微,因而很多物业管理企业都忽略了
品牌的创立。事实上,在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天,创名牌企业，建优
秀PM小区，现已成为我国PM企业的管理目标和奋斗方向。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖,
好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。建设部举办的"物业管理与ISO9001认证 研讨
会",吹响了鼓励和推动物业管理企业通过IS09001国际质量体系认证,提高企业知名度,实施物
业管理品牌战略的号角。现在,企业已经进入了"品牌竞争"的时代,未来几年,物业管理企业要
在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，全面提升企业的品牌形象和知名度。
关键字：品牌 物业管理品牌 市场化 专业化 规模化 创新
目录
1品牌和物业管理品牌
2 创建 物业管理品牌的条件
3 创建物业管理品牌的必然性
4 创建物业管理品牌的策略
5 物业管理进入品牌竞争时代
1品牌和物业管理品牌
目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现。低价已使很多公
司无法单靠物业管理费生存，而在高档物业市场，登陆不久的“洋物业”已开始伸手采摘丰硕
的果实。大多管理落后的小型物业管理企业已陷入生计维艰，又遭消费者口诛笔伐的尴尬困境
物业管理市场的现状使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业，从而给消费者以更多选
择机会，也给了物业管理公司规范发展的机会。先看一个例子：天津市金厦物业管理公司成立
于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质公司成立以
来，一直遵循“依法管理、服务第一、住户至上”的企业宗旨，发扬“开拓、求实、创新”的
企业精神，树立了“以人为本，以诚取信”的经营理念，创立了具有金厦特色的物业管理模式
。目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目，同时开展物业管理咨询、室内装修、
房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区
”称号几年来公司不断开拓创新，先后实现了全市七个“第一”：第一家实行袋装垃圾；第
一家成立小区居委会；第一家成立社区医疗保健中心；第一家业主大规模捐赠花木；第一家实
行义务监督员制度；第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”；第一家在全市首
次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。实干精神和不断创新已成为金厦物业的品牌
由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市场上突进的
速度，是在群体中的脱颖而出。品牌是耀眼的招牌、显赫的身份，是综合品质的崇尚。它是对
承诺兑现的程度，是精细工作的结果，是长期让消费者们感到满意的回报。品牌的组成包括企
业和产品名称、产品质量、产品定位及宣传口号等等。品牌是靠积累形成的，它需要塑造、维
护、提升和再开发。物业管理品牌，是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的。构成的要素主要
有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司
的特殊名称（如响亮、引人注意、涵义深刻、来历特殊等）、注册资金、管理业绩、装备水平
、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；
管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目
、收费标准、服务态度、服务深度等方面。
2 创建 物业管理品牌的条件 可以设想，如果物业管理公司受托实施物业管理的小区内，业
主入住后发现建筑质量低下，配套及环境很不完善，售后遗留问题成堆，服务人员态度恶劣等
等一系列问题，面对这样的小区物业公司只能穷于应付，根本谈不上创建自己的服务品牌。物
业管理公司要成功的创建品牌，要根据物业的特点，硬件、软件设施，有点到面，扩大战果，
从而实现创建物业管理品牌的战略，也就是说物业公司要先分析了解创建品牌的先决条件：2
、1 硬件 其在日常的使用中还有个折旧问题，不可忽视。
2、1、1 设施，设施跟档次无关，功能是否匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准
。
2、1、2、环境，环境就是绿化、园艺，而且任何一个绿化的环境具有他的公用性，同样绿
化，是装饰性的还是功用性的一定要明确，如果是功用性的，它的功用性没有发挥出来，只发
挥了它的装饰性，这样的环境仍然不能称为好。评论环境就谈到美观、品味、格调，处理环境
艺术应该由专业的设计师去完成，形成良好的、温馨的、舒适的生活空间。
2、1、3、质量，质量问题有我们通常意义上看得见的，另外还有我们看不见的，这就要请
专家来鉴定。
2、2 软件 评价软件的第一个标准就是在所有的软件要件构成中，是否有研发，研究发
展，研究物业、客户需求，物业定位、市场定位。如果管理的物业为写字楼可能更多的是关注
区域市场的现状和走向，如果是住宅则更多的是研究客户需求，目标群体的需求，而且这个研
究要保证这个物业可持续发展。软件也就是看一个管理公司具备不具备对物业发展的预见性和
指导性，当具备这个能力的时候，所有的工作有方向有目标了，那么物业公司需要做的两件事
情就是管理和服务设计及管理和服务的执行。
2、3 服务对象 可以说物业的服务对象是人。为了提供让其满意的服务要尽量使其服务需
求趋同，使这个群体的人在他的需求层面、需求趋向方面，尽可能达到一致。
2、4 树立品牌意识
作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的
口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。各物业管理公
司应该结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、
文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导"随时
随地、尽心尽力"的服务理念，为业主提供优质服务。
2、5 完善的规章制度和高素质的从业人员 规章制度有利于各项工作的顺利发展开展和公
司的进步，员工工作的有序。从业人员如果都能清楚地知道自己所服务的企业比别人做得好的
有什么，追求的是什么，并能以加盟这样的企业为自豪的话，就会逐步形成员工的“品牌气质
”，这种气质的形成对于企业品牌的成长是非常关键的。而且在在职管理人员中选拔有培养前
途的员工或招聘专业人员，参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养后备人才。培训可以
通过理论研讨、听专题讲座、举行专项训练等形式，从而不断提高物业管理人员的理论水平和
业务素质。
3 创建物业管理品牌的必然性
3、1 实施物业管理品牌是满足居民要求的需要 随着生活水平的不断提高，人民对住房的
要求已经从有房住、住得下， 提高到住得好。所谓住得好，不是单纯的面积大小、布局合理
等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“软件”，来保证房屋及设备正常运行、物业
区内治安良好、环境整洁、服务设施齐全等等。因此，一流的物业必须配以一流的管理服务，
才能创造出一流的居住环境。其次，名牌物业管理受到消费者青睐，不仅仅在于其表层的管理
服务，更重要的是它所蕴含的企业文化，即对消费者的地位、个性、修养、品味、生活方式的
肯定性的文化特征。换句话说消费者的购买和消费过程，同时也是一种追求上述文化价值的实
现过程。正因为名牌物业管理所蕴含的高文化品味及高附加值，才能使消费者对其情有独钟，
不惜为之投资。3、2 实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要 物
业管理服务性的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社 会”，不能以牟取高额利润
为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进
的物业管理企业中，我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管
理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、
物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。
3、3、物业管理品牌可以是永存的 物业管理企业的品牌，体现在物业管理上的硬指标，
就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖"优秀物业管理小区"、"安全文明小区"以及ISO9001
质量管理体系认证；在软件建设方面，对内主要是企业文化，企业内部机制改革，对外则是通
过媒介扩大影响，宣传企业精神，全面提升企业形象。3、4、物业管理品牌是信任与承诺 名
牌企业、优秀物业管理小区表达着"产品"或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠
、友好合作和信任的关系。优秀物管“产品"就向商海中的"灯塔"，吸引着迷茫和优柔寡断的
业主客户。优秀物管"产品"不仅能拉近物业公司与业主之间的关系，而且是物管企业与业主之
间非书面或口头的契约。真正的物业品牌（优秀物业管理小区、楼宇、安全文明小区）能体现
出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。 3、5、物业管理品牌是对服务价值的
最好诠释 如果一个物管企业总能够以合理的收费价格（这种合理收费价格是按照国家收费
标准，而且是物管企业和业主都能接受的），提供优质的"产品"或服务，那么，市场就会认同
于它，业主就会忠实于它。物业公司和业主的这种关系，是以经营"品牌"为纽带的。"品牌"或
"优秀物业管理小区"是承诺和忠诚的象征。品牌表示物管企业给予业主以承诺。物管企业以履
行承诺来维护其"产品"，作为对业主的奉献和热情，这样，会使业主发现忠实一家物管企业是
值得和有利的。
3、6 物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，而且使物业本身更具有
吸引力，让潜在的购房者更乐意为几乎可以看到的、未来的、系统周到的服务和优良的管理而
倾囊。因此，在项目营销中，一定要高度重视物业管理品牌的充分利用。具体来讲，主要有以
下方面的原因：
3、6、1、物业管理品牌是物业项目品牌的重要构成部分 由下列的数据我们可以看出： 现
在许多房地产开发商在销售中把信誉好的物管公司提供的物业管理作为一个非常重要的促销手
段。据调查，2002年，京、沪、穗三地新开发的楼盘把主要的卖点放在物业管理（97％）。其
他主要卖点还有：位置（94％）、价格（928％）、户型（914％）、建筑质量（89％）、环
境（84％）、生活质量（835％）、物有所值（79％）。
3、6、2 、 物业管理品牌与物业项目成功与否关系重大 一项物业如果具有良好的物业管
理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对物业增加更多一些信心。因为在客户的眼中，物业
公司才是和他们“同呼吸，共命运”，并将长期和他们共处的单位。目前，一些地方媒体曝光
的房子出了问题，业主找不到开发商的事例，已让潜在的买主多了一些心眼。同时，物业的管
理品牌如何，既是与他们日常学习生活密切关联的，也是他们能否自慰、自豪、自尊的一个重
要影响因素。
3、6、3 物业管理品牌策略是战胜竞争对手的新颖而有效的策略 营销中利用物业管理
品牌主要有两个途径。3、6、3 、1 现场销售过程中，通过现有物业管理人员的仪表、言行、
工作与服务态度等来直接展现物业管理品牌的魅力，把更多的购房者吸引到自己的物业项目上
来；3、6、3、2 营销中有意把物业管理品牌作为一个卖点，通过电视、杂志、报纸等媒体把
项目物业管理品牌的概念突出出来。
因此创建物业管理品牌是物业公司发展的必然趋势，它将会使物业管理的服务水平不断推向
新的高度，服务质量得到不断提高，
4 创建物业管理品牌的策略
�4、1 走市场化道路 物业管理企业要在持之以恒的创名牌过程中促进企业整体水平的提高
， 这样，企业才能在激烈的竞争中脱颖而出，获得更快、更好的发展。市场化经营是物业管
理发展的必然趋势，是实施品牌战略有效的方法之一。 市场化物业管理应该具有如下特征：
4、1、1 管理现代化
4、1、1、1 指导思想现代化。即对物业管理行业的管理要遵循市场经济的规
律，要用开放的眼光看问题。4、1、1、2 物业管理体制完善化
4、1、2 供需主体市场化 4、1、2、1 物业管理市场供给主体市场化 物业管理市场供给
主体指各层次、各类别的物业公司，它的市场化，应具有以下几个特点：经营行为的自主性、
经营目的效益性、物业管理组织企业化、经营活动的竞争性 4、1、2、2 物业管理市场需求
主体的市场化 物业管理市场需求主体指需求物业管理服务的业主、使用权人或其集合体业
主管理委员会。它的市场化有两个要求：决策自主性、消费的社会化。
4、1、3 运行规范化 它包括四方面的内容：4、1、3、1 委托合同化 物业管理委托合同是
物业所有人或者业主委员会与物业公司签订的有关物业管理与经营方面，明确双方
权利与义务关系的协议或契约。4、1、3、2 价格合理化 价格构成合理化，说明物业管理过
程中，哪些应纳入价格构成，哪些不应纳入价格构成。它要求价格定位不能过高或过低 。4、
1、3、3 竞争有序化 物业管理市场中的竞争应是实力、信誉的竞争，参与竞争的物业公司都
应在机会均等、公平、公开、公正的条件下进行合法、有序的竞争。4、1、3、4 监督机制规
范化 物业公司来说，既要有严格的内部制约，又要加强外部监督力度。
推进物业管理市场化，促进品牌战略的实施，规范物管市场要从以下几方面入手：
4、1、1 职责明确 政府的职责就是制定和完善法律、法规，用法律、法规来规定政府、
开发商、物业管理企业、业主和业主委员会的责任权力义务等，规范物业管理企业的成立和运
作，使物业管理企业按照市场经济规律的要求来正常运行，同时还要强化对有关立法执行情况
的有效监督。 物业管理企业必须转变观念，摆正位置，由业主的“领导者、管理者或支配者
”转向为接受业主委托，受雇于业主，为业主收好、管好、用好物业管理服务费，同时服务好
，维护好业主的物业，方可从中得到合理的报酬。业主即房屋所有人也要转变观念，变被动接
受物业管理为主动推行物业管理，认真履行业主自治的职责，只要条件许可就应立即选举产生
业主委员会，为业主自治和有效行使业主自治权力提供组织保障。业主委员会必须是承担法律
责任的独立法人或社团组织，履行业主对物业及其公共设施和公用设备维护保养的责任和义务
，实现物业保值增值的目的。并且在物业公司内部也要职责明确，确立岗位责任制，达到事事
有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作气氛，塑造良好的企业形象。
4、1、2 规范物业管理市场 4、1、2、1 健全房地产市场，健全的房地产市场，能激活物业
流通，促使业主关心自己物业保值，从而转变观念，接受物业管理市场化的观念，自觉履行对
其所拥有的物业及附属设施设备周围环境绿化、卫生、治安、维护、修缮和整治的义务，确保
物业的完好。4、1、2、2 培育能适应不同消费需求的物业管理市场 物业管理市场既可提供
低档次非专业化服务，又可提供一般房屋修缮、清洁卫生、园林绿化、安全保卫专业化服务体
系。它以住宅区为切入口，逐步向写字楼、工业区、商场、农村、学校、车站等各类物业延伸
和拓展。 4、1、2、3 引入和保护竞争机制 此途径可增加物业管理市场的活力，使业主享
受到优质的服务并合理支付给物业管理企业报酬。 4、1、3 依法建立规范化的物业管理制度
4、1、3、1 建立前期物业管理备案审查制度 4、1、3、2 建立物业管理确认制度 4、1、3
、3 建立业主大会制度 4、1、3、4 建立物业管理招投标制度 4、1、3、5 建立住房维修资金
制度 4、1、3、6 建立物业管理服务费双方协商制度
4、2 走专业化道路
不断提高专业化水平，树立专业化经营理念。所有房屋的物业管理应由独立经营的专业
化物业管理公司管理，由业主与物业管理公司签定协议，从而保证住区物业管理的水平的连续
性和服务质量的不断提高。物业管理的专业化还体现在物业管理人员的专业化上。专业人才奇
缺是制约物业管理发展的一个不可忽视的问题。相当一部分是从房管单位或房地产开发企业转
行为物业管理从业人员,不仅专业知识欠缺,而且服务意识不强。物业管理是一个专业化程度很
高的劳动密集性行业,管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、
复杂化,物业管理的难度必然越来越大,从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技
能。遗憾的是,我国物业管理人才的教育培训还未引起高等院校的重视并列入计划。目前物业
管理企业实行的岗位培训制度和上岗资格制度,远不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需
要。因此，物业管理公司应树立人才竞争理念，不仅要通过给待遇、给位置，从社会上招聘能
人，同时要加强员工的专业化培训。我们先看一下在要成功塑造物业管理品牌的过程中，至少
需要人才的种类：专业能力、综合能力出众的技术人才、知识全面、擅长协调的管理人才、能
够适应市场 变幻的营销人才、出谋划策的企划人才、具有创新精神和决断意识的企业家。要
培养和引进这五类人才，必须做到：4、2、1 在思想上要树立竞争意识和忧患意识，做到与时
俱进，引进人才时要做到公正严明，不搞特殊化，杜绝走后门等不良风气。4、2、2 提高从业
门槛的高度，做好引进人才机制的改革，做到“宁缺毋滥”。4、2、3 对内加大培训考核力度
，在坚持狠抓业务培训 的同时，严格考核制度，对不符合条件者实行“一刀切”，真正做到
“能者上，平者让，庸者下”。4、2、4 加强对专业人才的培养 加大对专业人才的培养力度
，同时要与实践紧密结合起来，绝不能脱离实际需求情况。
4、3 创新策略 创新是一个企业的生命,是企业发展的原动力,是企业超越自我的必然选择,
是提升企业竞争力的重要手段。它包括战略创新、服务创新、理念创新。4、3、1 战略创新
其是企业在超竞争环境下的必然选择,制定并实施明确的战略创新措施是一个企业首先要考虑
的问题。因此, 企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题,都要求我们在战略管理上要有
所创新,即要求我们制定的战略既 要方向正确,又要出奇至胜。在制定战略时，要分析外部环
境及其发展趋势，尤其是与物 业管理关系密切的第三产业市场需求及竞争状态，对有害于企
业的影响尽量 避免或转害为利。 同时要认真研究竞争对手，认真分析本企业实力，弄清物业
管理行业竞争态势，发挥本企业优势，使企业经营建立在 自身雄厚实力的基础上。在战略制
定过程中，既要吸收有关技术与管理专家参谋咨询，也 要吸收企业职工代表参加，以便集中
群众智慧，同时使战略能得到企业职工 的赞同与支持。4、3、2 服务创新 随着物管行业的日
趋成熟完善,许多物业管理企业都在下大力气抓管理,这样一来,各物业管理企业在具体实务管
理上的差距就会越来越小。这就意味着,谁的管理和服务最有特色最接近人们的需求,谁就能脱
颖而出,备受人们 的欢迎。因此,要求物业管理企业必须要以人为本、要有高超的服务技能。
4、3、3 理念创新 同理物业管理企业必须要领先的服务理念才能使管理更科学更有效，才可
以把拓展市场这块"蛋糕"做得更大。
4、4 走规模化经营道路 品牌之所以成为品牌，就是因为有了规模，或者说，规模铸就了当
今世界的 品牌。改革开放使我国的经济体制向着市场经济的方向发展，使我们看到了世界品
牌的威力，国际国内的市场竞争使我们进一步了解到品牌的背后有规模。产品企业的品牌是这
样，服务企业的品牌也是这样，即使是正在营运阶段的物业管理的品牌，衡量成功与否的标志
也是规模。 2000年我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达1200万平方米的企业，紧随其
后的上海也已经有了管理规模达400万平方米的物业管理企业，这类企业的发展不仅为它们品
牌营运的成功奠定了基础，也为各地物业管理企业的品牌营运和市场发展起到示范作用。
4、5 提供高质量的服务 创建物业管理的品牌不仅要体现在服务创新上，还要有高质量的服
务。优良的服务最起码做到：服务态度热情、服务设备完好、服务技能娴熟、服务项目齐全，
程序规范、收费合理、制度健全、效率快速等。物业管理公司要把物管服务与人文关系、特色
理念、社区文化建设结合起来。如采 用“个性化服务”，根据不同的住户提供不同的服务，
体现物业管理“以人为 本”的原则；又如在管理跨度加大、规模优势凸现的情况下，采取“
1拖N” 管理架构：即确定一个资深小区管理处为区域中心，由它对周边小区管理处 实行工作
统一安排、分头实施，人员统一管理、分片服务，财务统一收支、 分别核算。这可使得管理
与维修人员配比大大降低，小区的平均开办费也相 应减少。
4、6 加强法制化建设 物业活动中业主的权利义务不明确，业主大会、业主委员会的成立、
组成、运作等缺少监督和制约，同时，作为一个新兴行业，物业管理也存在一系列问题。如物
业管理企业存在服务不到位、收费与服务不相符等行为，损害业主的合法权益；物业开发建设
遗留的质量问题，使物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。物业管理因此出现
的种种纠纷，已经成为一个社会热点问题。物业管理当前亟待解决的问题是法制建设滞后，相
关主体间的法律责任不清，它们成为制约物业管理发展的瓶颈。为解决这些问题，一部全国性
的物业管理法规--《物业管理条例》应运而生。它的颁布将从根本上解决物业管理法制建设滞
后、相关主体之间的法律责任不清的问题，对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的
合法权益，起到关键作用。条例的出台，标志着我国物业管理行业从此进入了法制化发展的新
时期。但物业企业应在学习条例的同时，更要注重法制化的普及应用，可从以下几方面入手：
4、6、1 要通过多种途径增强业主的维权意识，明确自己的权利和义务。并通过规范业主
大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，维护大多数业主的合法权益。
4、6、2 要高度重视合同和业主公约的签订。合同应当对物业管理服务的内容、质量、费
用等事项作出明确约定，明确双方的权利、义务及解决纠纷的办法，合同对全体业主和物业管
理企业具有约束力。业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应
当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，业主公约对全体业主具有约束
力。物业管理更多的是民事法律关系。今后，对物业管理各方主体权益的维护、对物业管理纠
纷的调处，都将在很大程度上依赖合同和业主公约。
4、6、3 推进物业管理项目的招投标活动。国家提倡房地产开发与物业管理相分离的原则
，《条例》规定了从2003年9月1日起，新开发的住宅小区，包括商住楼，必须通过招投标的方
式选聘具有相应资质的物业管理企业施行物业管理。这项工作的关键是要规范物业管理项目的
招投标活动，真正体现公平竞争，推进物业管理企业的优胜劣汰。
物业管理企业能不能实施法制化管理，是衡量一个物业管理企业管理水平的标志，是物业管
理企业实施管理的基础。因此，这就要求物业管理企业从点滴做起，一言一行，一举一动都必
须规范化、法制化，从而树立自己的形象，创自己的品牌。
5 物业管理进入品牌竞争时代
中国物业管理市场2002年实现年产值300亿元，物业公司总数已超过两万家，从业人员过200
万，覆盖面达到城市总物业量的30%以上。随着国有房管所的市场化，新的物业公司不断涌现
；在高档物业市场，登陆不久的洋物业已经开始摘取丰硕的果实，物业管理市场已经进入市场
化的品牌竞争时代据了解，部分国内物业管理公司已率先进入品牌竞争轨道，中海、万科和
金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物业分布在深圳、北京、上海、天津等14个大城市，面
积逾900多万平方米，已成为目前国内管理规模最大的物业公司；而后起之秀的金地物业也在
10多个城市接管了600多万平方米物业；上海的陆家嘴物业提出做业主“好保姆、好管家、好
朋友”的服务理念，并成为全国第一家通过质量、环境、职业安全卫生三项质量体系国际认证
的物业管理企业。
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XXXXXXX
陆家嘴属于内环还是中环
中国的一线大城市北上广，分别是北京，伤害和广东，网上有一句话叫北上广不相信眼泪，就是说在这些地方有本事的人才能闯出一片天地。而上海这座城市在中国是著名的魔都，每个人都想要到这个地方去看一看，特别是陆家嘴是上海市最繁华的地方。不过上海之所以繁华不仅仅因为陆家嘴，而是它的整体经济，文化等发展都是一等一的。所以即使没有陆家嘴上海依旧是繁华的大都市。
在上海有全国唯一的一家迪士尼乐园，虽然在里面游玩消费很贵但是依旧有很多人都到这个地方去，而且上海的本地人也有很多经常去游玩的。此外，上海陆家嘴的汤品一臣是数一数二的豪宅，很多明星都在汤品一臣买房子，住在里面的人每个都是亿万富翁，因为里面一套房子就价值几个亿了。
除了这些，上海也是文化包容度最高的一个城市，这些年去上海发展的人有很多。在全国来说也是外国人最多的一个城市。所以说上海是一个国际化的大城市，这座城市也有着悠久的历史。经济也一直都是遥遥领先的。上海的东方明珠也是很著名的建筑，很多人到了上海都会去看一看。
总的来说，上海的经济发展是比较靠前的，这座城市主要的经济支柱有金融、商贸、汽车，房地产等。其中金融占了整座城市经济来源的139%，所以说很多的金融大鳄都是在上海的。所以上海人才会有那么多的优越感，如果你去了上海的话就会发现上海人真的很小心眼，不过如果待的久了也就见怪不怪了。
摆地摊创业经营计划书
上海各区按繁华程度最新排行榜
1静安：其实北黄浦的喧嚣与繁华不亚于静安甚至于超过静安，但是大上海真正的繁华是典雅雍容，南京西路上的恒梅泰是如此令人陶醉。静安寺的人文与现代共存，体现了上海的海派文化。而众多的豪宅围绕在侧，更为静安的繁华增添底气。静安区属于上海市最中心区域，是公认的黄金地段。坐享便利的交通和深厚的人文底蕴、发达的商业环境，属于高档豪宅居住区。它也是上海极富魅力的一个城区。今天，在它成为上海现代顶级商务区与奢华居住区的代名词时，老上海的文化积淀同样在这里留下了深深的烙印。
2黄浦：南京东路、人民广场、豫园、外滩，这一切的上海最繁华中心都在黄浦，她的繁华无庸置疑。但是真正的老克勒或许还是喜欢在闹中取静的静安享受人生。
3卢湾：新天地，淮海中路的北卢湾在市中心也是如此耀眼。但是卢湾真正繁华的也仅仅簇拥在这小小的北卢湾板块，南卢湾则相对比较萧条。如今世博园区的建设或许会为南卢湾带来新的生机！
4徐汇：如果单论肇家邦路以北的徐汇或许可以坐上第一把交椅，以前国民政府时期多上豪杰都是住在武康路，湖南路，东平路，淮海中路的。康平路更为徐汇增添了砝码。但是后来合并形成徐汇现在太大勒，田林，龙华，长桥，龙泾，在老上海看来，这些地方就算目前看来也是偏远之地。
5长宁：以前看过一个排行榜，居然把长宁排第一，我只能说那绝对是一个yp排的东西。要论中心区域豪宅长宁数量完全不及3个市中心零坐标城区（别墅除外）。中山公园和杨浦五角场一样都只是后起之秀，论规模中山公园根本不及徐家汇和五角场。而且华山路愚园路的精华段都在静安区。古北是一个高尚国际社区，但是根本没有上海的味道，日本人与棒子在这里填塞。天山板块的房价甚至比北区虹口杨浦差不多。未来大虹桥可能会让长宁受益，但是虹桥主要是作为交通枢纽来运作的，虽然它有商务区，大虹桥的发展就像美国的芝加哥一样。
6虹口：毫无疑问，即使虹口现在因为各种因素而发展缓慢，但是她依旧是整个北上海最好的区，没有之一。北外滩拥有整个北上海唯一单价上10万的白金湾府邸，是上海的国际航运中心。鲁迅公园板块聚集着深厚的人文底蕴，拥有成熟的商业街区，完善的交通配套和丰富的休闲娱乐，甚至有故土难离的老上海人。住这里，绿地、四川北路商业街、多伦路文化名人街、第一人民、轨道交通、足球场、百年的法国梧桐都有了。你甚至无法料想，二、三十年代的老上海风情与如今的大上海时尚、繁荣会联系的如此紧密，而这一切在这里却做到了，这就是鲁迅公园板块。虹口曲阳老勒，的确老勒，但是虹口很多人有曲阳情节，是对过去的怀念，缅怀，这就是虹口的不同。
7杨浦：毫无疑问，杨浦是目前上海中心城区中发展最快的。五角场是上海十大商业中心之一，四大城市副中心之一。大连路现代服务区的建设引进了大量的500强企业并在杨浦内环建设了大量中高档住宅。虽然东外滩、杨浦大桥、军工路那里还是棚户区林立，但将来渔人码头复兴岛的开发会让杨浦也成为滨江豪宅的供应地之一。关于北区，杨浦的劣势在于其地理位置，但是2011年杨浦就有4条地铁了。杨浦内环东外滩部分到陆家嘴金融中心要比闸北快很多。同时杨浦拥有市中心9个城区最长的滨江岸线，未来那里会很好。
8普陀:长寿路无疑是普陀最好的代表。商业繁华，居住适宜，毗邻苏州河。普陀其余地区依旧比较荒凉，不过未来普通的真如会因为李嘉诚100亿的投资变为上海四大城市副中心之一－交通枢纽中心，与徐家汇商业副中心交相辉映，而长风生态商务区的开发会为普陀注入新的经济活力。普陀中环商务区也将为普陀的繁荣带来新的增长动力。
9闸北：闸北共有3个板块分别是南部内环板块，大宁板块和彭浦新村板块。唯一能拿上台面的就是大宁而已了。南部内环的火车站为全上海经济与交通运输做出了卓越贡献，但是却大幅拉低了闸北整个区的档次。彭浦新村更是和杨浦中原、虹口凉城并成的上海市区三大低档住宅区域。闸北区对于北上海来说唯一的优势就是到市中心的确相比杨浦很方便，内环核心区域到黄浦仅有苏州河之隔。
▲▲▲以上9个是上海中心城区排行榜
10闵行：新闵行是很多外来精英人士的聚集地，包括莲花路地铁站、莘庄地铁站、七宝站沿线等。然而像颛桥、北桥、江川路等地方却感觉与市中心相去甚远。老闵行相当偏远
11宝山：宝山有其得天独厚的地理优势。加之上海最大的航运客运中心，宝山的交通状况也还算过得去。
12松江：大学城的入驻将多少带来一些人气，加之松江毗邻沪杭公路入口处，将来会大有发展（9号线的入驻也使松江相比青浦等区有绝对的优势）
13嘉定：这几年的发展很快，这一点在很多方面得到了体现。F1就不说了，这几年南翔、马陆的房价直往上窜，由于有沪嘉高速和沪宜公路，市区到嘉定变得十分方便，这也是嘉定近年来连续升温的理由。嘉定还是有大量的荒野田地。
14奉贤：区镇政府所在地——南桥还是很近的，到莘庄不过40分钟，当然，奉贤的海湾旅游区还是值得一去的，那里的别墅群，大风车，以及在建的游艇码头，都会令人陶醉。当然，像奉城、平安、邵厂等其他几个镇就略显偏远一些。
15青浦：朱家角，大观园包括新建的东方绿舟是上海比较有名的景点，人民广场或上体场有专车直达。
16崇明：崇明有很多值得去的地方，像东坪国家森林公园、东滩等。不过崇明太大了，比上海整个市区还大，要从岛的一头到另一头，开车就要6、7个小时。交通成为制约崇明发展的一大难题。堡镇是距吴淞码头最近的一个镇。
17和已经并入浦东的南汇相比金山要稍好一些，然而在交通方面金山是比不上南汇的，干巷镇这样的地方交通是很不方便的。
外滩对面是不是陆家嘴
摆地摊是近来人们不可回避的话题，这并不是一个新兴的创业形式，却是现在年轻人不妨为之一试的创业形式。下面是由我为大家整理的“摆地摊创业经营计划书”，仅供参考，欢迎大家阅读。
摆地摊创业经营计划书（一）现在国家鼓励摆地摊，想摆地摊创业朋友，在摆地摊前需要仔细研究一下自己地摊创业的计划，我们如何能把摆地摊这项事业做强做大。
一、创业项目内容
11 第一阶段
111 摆地摊创业：在国家政策的支持下，以普通居民需要的大众化商品为主，在早市、夜市、集市、小区摆摊售卖商品，获得收益。
112 利用短视频和小视频获取粉丝和流量：以摆地摊售卖商品的实战经验、售卖过程、市井生活、风景、所思所想为题材拍摄短视频，获取粉丝和流量分成收益。
113 直播
1131 在摆地摊的过程中直播卖货，把符合网上售卖的商品挂到网上售卖。
1132 在家里建立一个直播间，在直播间售卖商品。
1133 启动售卖商品的时间，根据粉丝量的多少决定启动时间。在初期以吸引粉丝为主，不要急于售卖商品。
1134 通过短视频形成社群，建立自己品牌形成IP，在社群开展商业活动积累稳定消费类粉丝。
114 建立裂变的微信群，为微信群友提供物美价廉的商品和服务。
12 第二阶段
121 积累一定量的粉丝成为行业内有名IP后，组建公司运营团队进行运营，与大厂家进行直接合作，把好商品按照以最优惠的价格提供给粉丝进行网络销售。
二、经营方法
21 经营模式：以小、快、灵的模式经营地摊，初期要以投资小，经营周转快，灵活的经营模式为主。
22 选品原则
221 遵循选择大众化，用户需求大的商品，不选择用户需求少的商品，以免造成积压占用资金。
222 不要选择具有保质期的这类商品，这些商品一旦卖不出去，就有可能成为废品，直接就出现了经济损失。选择哪些即使卖不出去，形成库存也能择机进行在销售的商品。
223 选择毛利高的商品，选择商品要保证一定毛利，我们摆地摊就是为了挣钱，所以在选品的时候，要有毛利意识，最好的选择是即好卖又挣钱的商品。
224 选择质量好的商品，厂家对商品质量要有保证，要有长远经营的意识，我们要为客户负责，这是长远经营的根本，这是第一要求。
225 在xx和xx上选择厂家一手货源，一定不要选择二手货源，一般情况下也不要选择断码的尾货，尾货大都是断码的或者有质量问题，容易造成库存和影响在用户中的信誉。
23 获取粉丝的方法：
231 获取粉丝是需要长时间坚持做的，要研究粉丝的需求，做好满足粉丝的作品。
232 初期以短视频和小视频来吸引粉丝，短视频和小视频坚持每天拍摄3-5个视频。
233 视频一定要给粉丝带来价值，给粉丝分享你的创业经验，摆地摊的痛和成绩，接触的人和事，生活，风景。
234 微信粉丝获取方法：可以采取购买商品的时候，如果扫码加好友赠送小商品或者减免一定费用的方法。
235 建立一个摊友交流群，分享经验，商品拼团采购降低成本。
三、销售方法
31 成本加价法：在采购的成本的基础上根据客户需求直接加价销售。
32 买一个商品赠送另外商品法：在核算成本的基础上，让客户购买一种商品，赠送另外一种价格体验更高的商品，增加客户购买的愿望。
33 用户体验法：把商品让用户体验推动用户购买。
四、执行计划
41 先进行摆地摊商品的选购，在采购之前可以到早市、夜市和集市上考察一下最近什么货好卖，什么货利润高，选择一个针对比较明确的目标客户群后，在进行选品和采购。选品可以采取家庭选品会的方式讨论来进行。
42 采购商品要适量，要根据运输、供货周期、商品销售速度情况采取不间断的采购的方法，不要一下子采购很多货物，以免造成资金占压。这样做的好处是每次采购的资金都比较小，不用占用太大资金，每一批次商品较少，不容易产生大库存，让资金快速周转。
43 准备销售策略和工具：研究准备要销售商品的销售策略和方法，制定适合这一批商品的销售策略。设计商品销售的台词，背会商品的功能、性价比、好处、让客人一听有购买的欲望。设计好醒目的商品宣传牌，能让客户看到，增加摊位的流动量。
44 现场销售：根据现场销售的变化情况，及时调整策略、方法甚至调整价格，目的是让更多人能购买你的商品，从而卖出商品到成销售目标。
45 在选品、制定策略、准备销售工具的整个过程中必须录制短视频，闲暇的时候对短视频进行剪辑，发布到网上，积累粉丝。
46 在出摊的过程中要进行直播，吸引粉丝。
47 直播和短视频要准备好手机，如果确定在抖音、西瓜视频和快手上进行直播，需要准备三个直播手机和一个录短视频的手机。同时要准别好充电宝，准备给手机充电。在直播的过程中要有镜头感，要适当组织好语言。
48 在摆地摊前需要购买摆放商品的桌子，桌布，夜间售卖商品还需要购买照明灯等设备。
五、收益计划
根据自己的实际情况可以设置一个收益计划目标，用来指导自己每一步要实现收益，目标可大可小，只要适合自己就行，不要设计一个非常大的目标，不着边际，实际操作够不着，根本实现不了，会打击自己创业信心。制定一个比较适合自己目标，一步一步去实现，每实现一小步目标就会增加你的信心。就会让你更加坚信自己创业能成功。
51 2020年计划（2020年6月-12月）
511 摆地摊净收益每月不低于1万元。到年底整体收益不低于6万元。
512 主要自媒体平台粉丝数不低于5万。
513 到年底电商收益不低于5万元
52 未来三年计划（2021年-2023年）
521 2021年计划
5211 摆地摊净收益每月不低于1万余。到年底整体收益不低于12万元。
5212 主要自媒体平台粉丝数不低于10万。
5213 到年底电商收益不低于10万元
522 2022年计划
5221 摆地摊净收益每月不低于1万余。到年底整体收益不低于12万元。
5222 主要自媒体平台粉丝数不低于20万。
5223 到年底电商收益不低于20万元
523 2023年计划
5231 地摊净收益每月不低于1万余。到年底整体收益不低于12万元。
5232 主要自媒体平台粉丝数不低于30万。
5233 到年底电商收益不低于30万元
六、投入计划
根据自己实际的资源情况和收益计划目标设置投入计划，不要超过自己能力去投入，造成生活压力，投入最基本原则就是量力而行，而且要逐步投入，滚动投入，让投入能够产生经济效益。
61 2020年投入计划
611 车辆：面包车一辆
612 资金：采购资金5万元
613 人力：2人
62 2021年投入计划
621 车辆：面包车一辆
622 资金：采购资金10万元
623 人力：2-3人
63 2022年投入计划
631 车辆：车1-2辆
632 资金：采购资金15万元
633 人力：2-3人
64 2023年投入计划
641 车辆：车1-2辆
642 资金：采购资金20万元
643 人力：2-3人
七、风险处理方案
71 家庭生活风险处理方案：每个家庭风险不同，根据自己家里实际情况确定风险规避的方案，考虑用整体的资产进行统筹来规避这些风险。
711 现状：有上学的孩子，还需要缴纳水电费、物业费、取暖费、社保费、生活费。
712 问题：摆地摊创业将失去工资，每个月的生活成本如何落实是巨大问题。
713 处理方案：
7131 如果有闲置的房屋，可以进行出租，变现减少生活压力。
7132 每个月出摊挣的钱和网络短视频流量收益来支付家用。
7133 如果还有其他闲置资金可以进行投资理财，用投资理财的收益部分贴补家用。
7134 这几种方案足够处理家庭生活的风险，在家庭生活中提倡节俭生活，利用这机会让孩子参加地摊经营和网络直播，锻炼一下孩子们社交能力、沟通能力，让他们知道生活不易，好好珍惜美好的学习时光。
72 经营风险
721 问题：经营不顺利，没有挣到钱
722 处理方案：
7221 最重要的就是坚持，积累过程是艰苦的，要做好充分的心里准备，不怕失败，在精神上战胜失败，要相信自己能成功。
7222 一定要按照既定经营方针执行，绝对不能大批量采购商品，要做到小快灵，不要产生库存。
7223 要做好分析总结，每天要复盘一天的经营情况，要总结好今天哪些地方做得好，哪些地方做得不好，用什么方法改进。
7224 多学习同行的经验，看做得好的人是怎么做的，要虚心向别人学习，不断提高自己的能力。
73 名誉和心里风险
731 问题：在同学、家人、原同事、朋友、孩子同学家长老师面前没面子，怕别人看不起，没地位的心里问题。
732 处理方案：
7321 摆地摊也是挣钱的一种方式，也是一个生意，也是养家糊口谋生的手段，没有高低贵贱之分，摆地摊不丢人，通过劳动所得是光荣的事情，不要理会别人的眼光和行为。
7322 摆地摊是我们整个计划的一部分，我们还有更大网络直播带货计划，还有以后挣钱投资实业的计划，我们拥有足够强大经营计划支撑我们的美好的未来。
7323 我们要更加自信，国家都支持的事情，有啥丢人的。那些瞧不起摆地摊的人，你以后也不用与他们交往了。自己过自己日子，不用理会别人所作所为。
74 社保风险
741 问题：建议最好初期兼职做地摊创业，等有一定抗风险能力后在进行全职创业，如果采取离职，社保和医保如何处理。
742 处理方案
7421 一种方案是成立个公司，把自己和家人的社保和医保放到成立的公司里，成立公司以后也需要这个公司作为经营的主体来经营以后的生意。
7422 另一种方式可以转为社区自由职业者自己缴纳社保，这种方式的问题在于到退休时开的工资会职工社保少一些。
以上我为摆地摊创业设计的经营计划，创业不易，最开始不要铺面过大，以免造成投资过大，避免损失。创业也不要想得太多，整天在策划、研究、分析就不行动，那样会浪费机会，只有行动起来，才知道这里的问题，根据出现的问题调整行动计划，坚持、行动就会成功。
摆地摊创业经营计划书（二）摆地摊不难，关键是要迈出第一步，放下架子，心态要好，不要以为摆地摊就丢脸了，为了以后美好的生活，再苦再累也值！摆地摊是经验与资金的积累，不是终极目的。我2020年从学校毕业以后就进入了地摊行业。
一、摆地摊服装项目介绍
由于资金有限，那还不如走传统行业路线：地摊服装。尤其我们是合作一起开始摆摊，需要我们大家共同合作默契来考虑好各方面的事情，遵循互惠互利，有商有量的原则，我就来拟定一份计划书，为以的摆摊之路打下良好的基础。
我决定进军地摊服装行业了，其理由如下：
1、因为我们的货源便宜，价格优势。
2、地摊服装，没有租金，店面费用。
“没有失败的行业，只有失败的摊主”这句话，蕴涵了生存的规律及危机，但给予我们一处警示，我们要想生存，就必须解决一些问题：我们服装规模、产品定位、群体目标等。
我们的项目是做地摊服装行业，摆女性服装地摊。
摊衣：（衣拉客、唯衣、衣新衣异、衣衣布舍） 暂时只想到这几个。
二、地摊销售群体目标
服装年龄段分类基本为：18-30岁。
该年龄段的消费群体是服装消费的最主要的群体，是消费群体中服装购买频率最多，总体购买金额较多的群体，其中女性消费的频率高于男性。该群体具有一定的经济基础，很强的购买欲望，时尚、追求流行、个性、敢于尝试新事物。
三、摊位的选址
虽然地点并不是服装服饰店经营成功的唯一前提，但是铺址的选取仍然极大限度地影响店铺生意的好坏。好店址的特点主要有6个方面：
1、商业活动频繁。商业活动频繁的地区一般指商业中心、闹市区。
2、人口密度高。在商业街、居民区附近开店，人流量大，各年龄层和社会阶层的人都有，对于服装服饰款式或类型的选择比较容易。
3、客流量大。涉及地理位置和交通条件等因素。
4、交通便利。一般来说，交通便利的话，客流量自然增大。
5、人流聚集或聚会较多。百货商场、服装商场附近的服装服饰客流量较多，因为客人在逛完商场后会顺带到附近的街店转一圈。
6、同类店铺聚集。经营同类商品的店铺越多，顾客在这里进行比较和选择的机会就越多，因此若能集中在某一地段或街区则更能招揽顾客。
符合以上条件的地方主要有地铁站口、陆家嘴。对上述几个地方的消费对象、商品定位、客流量等方面进行比较。
经比较分析店面地址：暂定为xx大学。
四、摊位的风格
项式简欧风格
我要求的效果如下（如有更好的建议可以更改）：
1、 摊位口醒目的广告明确
2、 卖场音乐
3、 让人觉得简洁、干净。
五、选货及进货的渠道
（一） 选货及进货
1、选货：选样，款式，品牌，数量
六、人力规划
我和安姐两人
七、费用规划
1、装修费： 50元
2、第一次衣服货款：1000元
3、其他费用：50元
共计：1100元
八、摆摊卖衣服的陈列
做女装产品关键要品种多，给客户有足够的挑选余地，这与其它品牌专卖店不同，不是依靠主要几个款的来销售！产品陈列上要突出自己服装的特点，把上衣，裙子，裤子，套装等分开陈列，除了店铺看上去整齐外也给有目的性购买的客户挑选提供方便，如果只想买裙子的，他只需在裙子类挑选，如果买了裙子又想配上衣，直接可以到上衣类去搭配！量多的款可以用模特出样，往往出样的衣服是卖得最快的！橱窗里的出样要经常更换，这不能偷懒！
1、 与我联系小商品（我先回家找找）作为免费赠送客人的小饰物，小挂件。
2、人一定程度上都喜欢贪小便宜，女人就更是如此了。＂店铺开张大赚送＂、
＂本店商品八折优惠＂，也可以采用买一送一的策略（送的货以滞销货为主，过季货为辅）
3、定价要抬高一点，给客户还价格的余地。
九、摆地摊创业信心
我相信我们的地摊“钱”途无限光明；同志们，我们不吃饭、不睡觉，打起精神赚钞票！
摆地摊创业经营计划书（三）20xx年x月底，辞去国企的行政工作，下海创业，第一步：摆地摊。
一、摆地摊时间安排
早上（6：00--8：00）：早市。菜市场
上午（9：00--15：00）：学习。货品，货源，淘宝，学习英语和物业管理知识。
下午（16：00--21：00）：校园地摊。
晚上（22：00--1：00）：夜市地摊。
二、摆地摊所需工具以及经验
1、工具：防水布、充电灯、购物袋、折叠凳、拖车、扩音器
2、经验之谈：
地摊创业目标单一。
地摊创业必懂：天时，地利，人和！
地摊潜规则：不要卖零售价超过20元的，新奇能吸引人眼前的产品，最为热销。
地摊七字真言：人，产品，位置，吆喝。
地摊必读：多思，多想，多行动，你会更成功！
地摊销售技巧：随机应变，眼观六路，耳听八方。
地摊产品必记：地摊产品是短命的。
地摊三防：防城管，防小偷，防假钱。
地摊三管：管钱，管数，管库存。
外滩对面是陆家嘴。根据查询相关公开信息显示，黄浦江是上海的地标河流，从外滩隔黄浦江向前望去对面就是陆家嘴、东方明珠塔、环球金融中心等气派建筑。外滩（英文：TheBund。上海话拼音：ngathae），位于上海市黄浦区的黄浦江畔，即外黄浦滩，为中国历史文化街区。
