4月30日下午，上海市土地交易市场召开信息交流会，在预告上海市第一批住宅用地集中出让相关情况的同时，也发布了商品住房用地出让规则的新调整。
第一财经记者了解到，上海将在5月17日至21日发布第一批住宅用地集中出让公告，第二批住宅用地将在8~9月间集中出让，第三批将在10~11月间集中出让。
今日上海土地市场已经披露了首批集中供应的52宗地块，土地面积约250公顷左右。其中，浦东新区、崇明区、临港新区各4宗，徐汇、普陀、静安、杨浦各一宗，闵行区、宝山区各6宗，嘉定区3宗，金山区2宗，松江区7宗，青浦区5宗，奉贤区8宗。涉及住宅、商业、商住、商住办、租赁等多种类用地。
据悉，今年上海的住房用地计划供应量将持续增加，同时将进一步加大郊区轨道交通站点周边五大新城的供应力度。
上海中原地产市场分析师向记者分析，第一批集中出让50幅土地，从绝对数量来看不少。满足市场需求同时也可以检验新出让规则对土地成交价格管控的有效性。
交流会上公布了“限价竞价”新规。据介绍，首次集中出让的规则，会在上海原有招挂复合出让等土地交易规则不变的基础上，进一步实施限价竞价规则，从原举牌竞价调整为“举牌竞价 一次书面报价”。
新竞价规则主要是在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价，中止价和最高报价。本批次商品住宅用地最高报价，一般限定为起始价的110%。
具体来看，在商品住宅用地现场竞价阶段，竞买人最终竞价不高于中止价的，以价高得者得得原则确定竞得；达到中止价时，交易将转入一次书面报价阶段。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近平均价竞得的原则确定竞得人。
值得一提的是，在一次书面报价阶段时，有三个及以上有效报价的，根据报价与平均价价差的绝对值，由小到大的原则，确定中标候选人及顺位，报价与平均价价差绝对值相同的，则报价低者优先。这也意味着，一次性报价阶段不是单纯以价高来决定地块归属，而是“限地价下的相对价高者得”。
卢文曦分析认为，上海此次的新规则技术手段更为高明，不以价高为目的。上海对土地拍卖价格也会设限，这样可以稳定土地价格，稳定房价预期。
“在达到限价后谁来获得，其他城市或通过摇号，或通过报配建的方式，摇号有运气成分在，自己报配建则加重房企负担，在追求成本前提下，对楼盘品质质量追求减少。”卢文曦表示，“这次是看哪家房企报价最接近平均报价成为第一顺位候选人。这就要求房企事先做好完善的准备工作，在场上拍卖过程也不能冲动，要以最合理的价格拿下地块。”
另外，上海此次出让新规还规范了“同一申请人”的概念。同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请）。这也意味着，房企想依靠多个“马甲”增加拿地概率，在新规下将难以实行。
卢文曦表示，大房企资金实力强，可以通过注册多个“马甲”增加拿地概率。这次尽可能避免此类事件。换而言之，房企不管大小，只要进入最后拍卖阶段，都只有1个拍卖号牌。对中小房企来说增加拿地机会。同时也尽力避免土地市场被几大龙头房企垄断的可能，多样化，多元化的楼市也是健康发展的要素之一。
上海今年首批商品住宅用地起拍总价近700亿，上海房价还会涨吗？
影响土地出租价格的因素有很多。比如：地理位置不同价格不同，水电路等配套设施不同价格不同，出租土地面积不同价格不同，土地出租期限不同价格不同等等，所以，每块土地的出租价格可能都不一样。
从土流网10多年来的土地流转交易数据来看，我国各地区土地流转价格差异明显，尤其东西部差异尤为显著。以下以各省（市/自治区）的水田流转价格为例（土地均价算法基于土流大数据及农产品销售价格，因土地受自然因素影响较大，该数据仅供参考）。
分省份来看，上海、北京、天津地区的水田土地流转价格排在了第一梯队，均价在1500元以上/亩/年。
河北、山东、江苏、河南、浙江、广东、黑龙江、陕西以及吉林的水田土地流转价格排在了第二梯队，均价在1000-1400元左右/亩/年。
湖南、辽宁、山西、新疆、安徽、福建、湖北、海南、重庆、四川、云南、甘肃的水田土地流转价格排在了第三梯队，均价在700-900元左右/亩/年。
西藏、青海、宁夏、内蒙古、广西、江西、贵州地区的水田土地流转价格排在了第四梯队，均价在400-600元左右/亩/年。
从以上各省（市/自治区）的水田流转价格来看，各地的价格差异还是蛮大的。
我认为上海的房地产市场价格依然会上涨的，因为上海有50%以上的人并没有一套属于自己真正的房子，所以这一部分的人对于房子的需求还是比较大的。
只要市场当中存在着大量的需求，那么房地产市场的价格就会持续不断的上涨的。上海最大的一个优势其实就在于每年能够吸引大量的年轻人，年轻人想要在上海长期以往的生活下去，就必须要购买房子。
上海的很多年轻人都已经把留在上海作为自己的一个目标了，我们就知道上海的平均工资是非常高的，而且上海的工作机会也是非常多的。每一个年轻人都渴望在上海能够拥有一套属于自己的房子，这些没有房子的年轻人在未来都是潜在的购买者。
二、上海并没有加大对房子的供给。最近几年上海对于房地产市场的供给力度依然是非常小的，正是因为如此才会导致上海的房地产市场的价格出现不断的上涨。我认为上海政府必须要加大对于土地的供给，才能够让上海建造更多的房子，最终是有利于年轻人安家的。
三、上海的房价涨幅是比较稳定。上海这座城市的房地产市场的价格上涨幅度其实是比较稳定的，上海政府最近几年的工作一直是追求稳定的房价，所以最近几年价格的上涨幅度都不是太大。房价太高是不利于年轻人的发展的，而且是不利于这个城市在未来的长期发展。
我认为那些经济发展的比较不错的城市在未来的房地产市场的价格是不会出现下降的趋势的，因为大量的交易会促进房地产价格的上涨。房地产市场在未来的发展是由人口来决定的，经济发展比较不错的城市都会有大量的年轻人流入。
