业主装修过程中，物业公司负有什么管理义务，这些义务的履行主要以什么方式和职责内容进行体现，如何评价是否尽到了装修管理的义务，以及可能承担什么样的法律责任和后果，本文对装修管理中物业公司管理法律的防范提出建议，以此供广大物业公司经营时参考。
一、物业公司在装修管理中的特定义务的法律依据
物业公司对业主负的特定义务源于《物业管理条例》第四十六条:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”以及第五十三条:“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”上述法律法规规定了物业公司在业主装修时其应尽的义务。
二、物业公司在业主装修中法定的管理事项
根据建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》，物业公司在业主装修时应尽的义务主要体现以下几个方面:
1 、做好事前管理，即装修前的申报审批签约管理
在业主人住之后，业主或者其授权的住宅使用人如需要对住宅进行装修的必须向物业公司申报登记，由物业公司审批同意并签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
装修申报登记应当提供以下材料:(1)房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证);(2)申请人身份证件;(3)装饰装修方案;(4)变动建筑主体或者承重结构的装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案;(5)搭建建筑物、构筑物的;改变住宅外立面的在非承重外墙上开门、窗的，应当提交城市规划行政主管部门的批准文件;拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位的批准文件;拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管理单位的批准文件;改动卫生间、厨房防水层的，应当按照防水标准提交施工方案;(6)委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。
物业公司在收到装修人的申报材料后应及时进行审核，确认无误后与装修人或者装修人及装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议(通常此协议应包含物业公司、装修人、装饰装修企业三方比较适宜)。协议的内容应包括:(1)装饰装修工程的实施内容;(2)装饰装修工程的实施期限;(3)允许施工的时间;(4)废弃物的清运与处置;(5)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求:(6)禁止行为和注意事项;(7)管理服务费用:(8)违约责任;(9)其他需要约定的事项。
指定固定区域为垃圾倾倒处，收缴装修保证金及垃圾处理费用。
2 、做好事中管理，即装修中的检查监督
在此阶段物业公司主要依据签署的《住宅室内装饰装修管理服务协议》展开工作。检查监督主要由装修管理员和客服人员完成。装修管理员主要检查施工单位是否按照申请的内容和设计图纸进行施工，是否影响了公共物业的正常使用功能，是否影响了整个建筑物的结构安全，是否侵犯了其他业主的合法权益等等。在这个阶段，问题通常较多，例如施工单位由于不懂规范野蛮施工;或者在业主的授意下，故意不按设计图纸施工以达到其个人目的，具体表现在擅自拆除承重墙、乱接管线、违章搭建等等。此时，装修管理员应切实履行自己应尽的检查监督义务。客服则主要在日常的“巡楼”检查中，重点对其是否存在消防隐患，违章用电，是否持证作业，有无可疑人员，中否存在治安问题等进行检查。
3 、做好事后管理，即做好装修后的工程验收
工程验收应由物业公司会同装修人、装修企业共同进行，验收的主要依据即工程设计合同约定和相应的质量标准以及《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对于在验收中发现的问题依然要求装修人、装修企业限期整改直到最终验收合格。最后由物业管理企业将验收资料存档并办理退还装修保证金等手续。
三、物业公司装修管理的法律实务建议
1 、关于装修保证金。 装修人与装修企业在签订协议时，通常物业公司会要求二者均缴纳一定金额的装修保证金。在工程完工后，经物业公司验收且无装修违章和损坏公共设施及其他业主利益的行为，物业公司退回保证金，否则将从保证金中扣除暗偿费用。这可以在住宅室内装饰装修管理服务协议有关违约责任条款中加以确认，但注意要约定为赔偿费用，而不要体现“罚款”等字样，物业管理企业进行装修管理是一种企业行为，实施的不是行政管理，它不具备行政处罚权。赔偿费用应当用于公共设施的维修，归于维修基金。
2 、关于装修管理服务费用。 物业管理企业进行装修管理，要额外花费一定的人力、物力。而在平常的物业管理费中，并没有包含这部分费用。因此物业管理企业与装修人在签订协议时，要约定这部分费用，并另行收取，并明确约定装修管理服务的内容，例如包括提供建筑物竣工图纸，对装修工程进行咨询建议监督检查等。
3 、不可滥用装修管理权。 实践中有物业公司为制止业主违法装修或者以督促业主缴纳物业费以装修管理为由对业主实施断水断电，从而引发诉讼。供电(水)公司没有授权物业公司实施断电(水)，物业公司无权实施，且供水(电)协议与物业管理方面的协议是两个独立的合同，物业公司行使装修管理应当以物业管理合同为限，不可滥用管理权，否则过度的作为与不作为一样承担赔偿责任。
4 、发现问题及时解决。 装修管理要及时发现问题，及时告知业主，及时解决。阻止违章装行为必须态度鲜明、有错必纠，要注意方式方法做耐心细致的思想工作，物业管理部门自身要熟悉有关法规，并具有建筑工程方面的专业知识，处理问题要有理有据。
5 、相关履责行为留存证据。 一旦业主因为装修问题引发诉讼，物业免责的唯一法宝即为完全履行了法定的义务，因此除了相关的装修登记和装修管理服务协议等材料要妥善留存外，还应当及时做好装修管理员检查和保安巡查等工作记录，以资证明物业公司相关法定义务的履行。
6 、规范装修管理的细节工作。 实践中出现过物业公司将业主房屋钥匙给错，从而导致业主将邻居的房屋当成自己房屋进行装修的赔偿案例。因此，装修管理中的细节众多，除了有足够的法律意识外，物业公司还应当优化管理，关注细节，以防由于管理的疏忽过失承担赔偿责任的事件发生。
你知道物业装修管理内容及管理规定是什么吗下面我给大家介绍关于的相关资料，希望对您有所帮助。
一、房屋外观管理
1装修活动，不得破坏房屋外观，严禁改变房屋门、窗、阳台护栏，以及外立面墙砖、涂料颜色;
2严禁在承重墙上开凿门、窗孔洞，严禁扩大承重墙上原有的门窗尺寸，严禁拆除连线阳台的砖、混凝土墙体，未经许可不得擅自在外墙上开孔和凿洞;
3严禁搭建建筑物、构筑物，严禁封闭观景阳台、生活阳台，未经许可不得擅自在外墙上安装雨蓬、防盗网、晾衣杆等;
4严禁随意在外墙上安装空调外机，空调外机应安装在房屋的预留位置或物业服务企业指定的位置上;
5未经许可，不得擅自在房屋外立面上安装广告牌及带有商用告示效应的标识;
6严禁侵占公共区域的通道、露台和屋面，严禁在公共区域的通道、露台和屋面乱搭乱建;
7严禁开挖地下室、打井。损坏物业共有设施、装置及场地。
二、主体结构管理
1严禁改变物业使用性质;
2严禁改建、重建建筑物及其附属的设施、装置;
3住宅室内装饰装修，不得破坏房屋主体结构、承重结构和房屋基础，严禁在结构墙、柱、梁、板上钻孔凿槽。如确须开孔凿槽，须征得物业服务企业同意。
4严禁在非承重楼面砌砖体隔墙;
5严禁改变房屋使用功能，严禁将没有防水要求的房间或阳台改成卫生间和厨房;
6吊顶龙骨及木地板龙骨固定支点钻孔，孔洞点阵不得≤600㎜，孔洞直径不得≥12㎜，孔洞深度不得≥50㎜;
7房屋装修如需变建筑主体和承重结构的，必须经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委托具有相应资质等级的建筑施工企业承担。
三、防水施工管理
1防水层应涂抹在结实、坚硬、表面光滑平整、干净、干燥的基层上，并按规范要求施工。施工完成后，应作闭水试验，试验时间应不少于48小时，确认无渗漏现象后，方可后续施工;
2装修施工如对阳台、厨房和卫生间，有较大改变的和对原防水层有较大破坏的部位，二次防水施工时应作重点加强处理，确保无渗漏;
3卫生间、厨房、阳台未作闭水试验不得回填，并不得只在回填找平层上做防水层，因此方式存在严重的工艺技术缺陷和隐患;
4回填找平层水泥沙浆应有足够的强度，其水泥沙浆标号不得低于1∶2，水泥沙浆厚度应≥60㎜;
5卫生间地面防水必须全做，墙面防水最低点应≥300mm;若使用淋浴龙头，安装龙头的墙面防水层高度应≥1800mm，宽度是淋浴龙头左右各500mm， 阴角临界墙宽度为1000mm，高度必须达到1800mm。
四、配套设施管理
1给水管不得暗敷在非防水地面，在通过无防水要求的区域内，应采用天、墙布管敷设方式，即采用吊顶内敷设和沿墙壁暗敷方式敷设;
2给水管道安装完毕后，应作压力试验，水压不应小于9kg、稳压不应少于两小时;排水管道安装完毕后，应作冲水试验，每个管口冲水量不应少于200kg， 冲水方式为容器灌冲。经压力试验和冲水试验无渗漏现象后，方可进行下一道工序;
3施工临时用电，只能在漏电保护开关后端驳接。布线完毕后，各回路应作通电试验和绝缘试验，通电试验时应在漏电保护开关的保护下进行;
4天然气管道、阀门、计量表，严禁装饰封闭及包裹。应 在外，并随时保持良好的通风状态，安装后的管道介面应作漏气检测;
5燃气报警器探头接通电源后，安装在吊顶的下方，尽可能靠近和正对燃气用具，不得远离燃气用具和隐蔽安装;
6燃气热水器排气管道，严禁接入厨房排烟道内，应按物业管理公司规定的位置和方式直接引向户外排放。
7严禁将燃气热水器置于厨房、卫生间内，燃气热水器只能安装在生活阳台的墙壁上，相距天然气表和管道≥500㎜的位置， 并将排气管道引至户外;
8严禁拆卸厨房与饭厅之间的隔门，严禁将封闭式厨房改装成开敞式厨房，并随时保持厨房与户外空气的对流。厨房采用暗埋式燃气灶，应在厨柜前门上方开4～6个直径不≤30㎜的透气孔;
9阳台落水主立管，严禁装饰包裹。厨房、卫生间落水主立管，如确需装饰包裹，应采用可拆卸方式，或采用红砖隔离空包方式处理，包裹时管道与砖之间应留出5～10mm间距。有检查口的楼层，应露出检查口和足够的拆卸检查口盖的空间。严禁用水泥砂浆灰填充式包裹;
10可视电话及红外线监视器，不得擅自移位和改变，如需变动位置，应由原安装单位施工人员处理;
11严禁移动厨房排烟道预留孔洞位置高度和方向。抽油烟机排烟管应规范的接入排烟道预留孔;
12空调外机，应安装在预留位置上，氟里昂管敷设，应按物业管理公司统一规定规范安装，并将冷凝水管接入积水管内，严禁冷凝水散流。注：本楼房原设计未考虑家用中央空调安装，故严禁安装家用中央空调;
13严禁拆除卧室内的阳光窗防护栏。因装修改变防护栏材质和款式，高度不得低于1000mm，其安装应牢固、可靠。;
14入户给水管应加设总阀，便于日常维修和检查。
15严禁损坏物业共有设施、装置及场地，严禁擅自改变和移动共有设施、装置。
五、门面装修管理
1门面室内装修，应严格遵守消防安全管理规定，不得擅自更改和移动报警按钮、喷淋头、烟感器、温感器、消防箱等消防设施，严禁封闭和占用消防通道。
2门面室内装修，严禁封闭共用管线水、电、气、消防井检查口、门，应留出检修空间及通道。
3燃气管道安装应符合燃气安全使用管理规定，不得埋于墙内和地下，不得接近有明火和易产生静电火花的电器，应保持正常的空气流通。
4商业装修，必须遵守附属设施使用功能规定和要求，不得超功率、超容量、超标准、超范围、超规范安装和使用，如：通电、通水、通气天然气、通风换气、新风、排水、排烟、消防水等。
5商业装修，未经计可，不得擅自更改排污管道预留介面位置。不得封包检查口。
6室内外天棚吊顶时，在遇沉水弯、检查口疏浚口、消防水阀、强弱电路分线盒时，应在对应位置处预留维修检查口，洞口尺寸应小于500×500㎜。
7使用液化气罐的门面，燃具与液化气罐相距≥5m，液化气罐存放处应保持阴凉和空气流通，存放处应设定防爆墙或安全防护装置，在处张贴“火源切勿接近”或“非工作人员严禁入内”等标识。
8商业门面办公用房电器安装，应设定电源配电箱，除设定总开关空气开关外，各回路应单独设定空气开关，确保电力的使用安全。
9使用大功率电器较多的商业门面办公用房，并由380V三相电源变为220V两相电源使用的，三相电源负荷分配应均衡和合理。
六、告知督导管理
1装修管理人员，应将小区物业管理规定及相关管理办法，详细的介绍给前来办理装修申报的业主、租赁人或装修公司人员。
2装修管理人员，有权利和义务，将装修公司情况或装修公司的施工情况告知业主。
3装修管理人员，应将装修方案中或施工中不合理的工艺和工程隐患告知业主。
4装修管理人员，应将装修的禁止行为和相关的注意事项告知业主和装修施工人员。
5装修管理人员，有权利和义务，维护装饰装修管理规定，维护业主利益，对装修施工中的违规行为予以及时的纠正，并督导业主或装修施工人员进行整改。
6装修管理人员，对检查中发现的质量问题和隐患，应及时的跟进和处理，并及时的督导和予以解决。
7装修管理人员，对业主和装修施工人员提出的询问和求助，应予以当面的解释和指导，对难以陈述问题，应亲临施工现场予以帮助和督导。
七、施工行为管理
1任何装修活动不得损坏公共设施装置，不得影响公共环境清洁卫生，不得影响业主的正常生活秩序;
2严禁违章作业和野蛮施工，杜绝一切不文明的施工现象和行为;
3严禁施工现场有违反消防法规的行为，如：吸菸、乱扔菸头、火种、不规范的使用明火、电炉含电阻加热器、碘钨灯取暖或烘烤物品等;
4施工和照明临时用电、线及插线板的安装应符合规范，严禁乱接乱搭;
5严禁在公共过道、公共区域地面上搅拌水泥、切割地砖、石材及进行木制品制作等作业;
6施工用水区域，应保证在不渗漏的前提下规范用水，不得侵害和影响相邻户;
7严禁将建筑装修材料堆放在公共过道及公共区域，保证公共过道及公共区域的清洁卫生及通行安全;
8严禁高空抛洒，严禁影响公共卫生和公共安全的现象和行为;
9严禁采用国家或 相关部门明令禁止的淘汰产品和材料;
10严禁采用国家或 相关部门明令禁止的工艺技术和施工装置、设施;
11如须变动建筑主体和承重结构的，必须经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委托具有相应资质的施工企业承担;
12装饰装修企业，必须按照工程建筑强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量;
13装饰装修企业，必须严格遵守施工安全操作规程，按规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。
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