文章 来 源：读道文旅
农居变民宿
提出“农居变民宿”的6大实践应用经验以供县域、乡镇、村社的各级各类负责人思考：
1精品IP要引入
目前国内乡村度假、乡村体验、乡村研学的 旅游 居住方式已经成为一种生活方式，舒适度、舒服度等已经成为标准，高端精品民宿要作为民宿产业发展的目标去追求，国内外近年来出现诸多的民宿IP项目与品牌发展平台，都可以成为各地发展民宿产业的引领与示范动力加以引进。
2普及标准要制定
多年来各地农家乐风起云涌，但是恶性竞争成为基本的发展路径，为避免民宿产业发展的不良后果，要制定民宿标准与服务标准，以形成价格统一、服务精细的良性路径。
3活动实施要跟进
民宿产业属于非标准化住宿产业，如何吸引主题客源进入民宿产业的地区， 旅游 活动、乡村活动、文化活动、民俗活动、农事活动等成为基本要素。笔者建议：活动要结合一年有四季24节气、一天有阴阳活动方式来整合实施。
4云端服务要便捷
互联网与智能手机的普遍应用使得日常生活变得简单实用，预定系统、结算系统、访问系统、感悟系统、评价系统、物流系统等都成为乡村度假生活不可或缺的组成部分，民宿经营者要通过这些便捷服务让自己的民宿成为客户触摸得到、体验的具体的产品。
5家乡感觉更自豪
政府、企业、农民混合共赢的实验实践项目，实现了农民参与实现营收脱贫的价值。农民返乡创业成为这些村落的基本潮流。
6家的定制更时髦
都市居民想下乡居住，都市居民想下乡创业已经成为 社会 的一种潮流，致力于未来引领与推进有志于乡村民宿项目创业的年轻人能够“拥有一片乡村、实现一种梦想”。
农田变游园
“农田变游园”是不停耕耘的实践作为。这种行为的结果不仅仅可以实现农林牧副渔成为农民创收的一种成功路径，同时可以实现农民大幅度增收的渠道。就“农田变游园”，实践经验有两条：
1四位一体是基础
就是指国家政策到位、政府主导到位、企业运作到位、农民实干到位。四个积极性都必须调动、四个能力都必须发挥。目前国内出现的一些不良现象，如政府干、企业干、农民看，一些已成为故事和笑料。
2三业并举是关键
就是农民旧业要持续、农民就业要培训、农民创业要引领。所谓旧业就是农民必须回归乡村产业，必须本分做好农业。这是一切发展的基础，农民对农业的青睐与情分是三业并举的起点。所谓就业就是要有新农村发展的新岗位，职业经验与职业技能要通过学习培训，实现技术、技能应用。所谓创业就是通过政府政策驱动农民创新业，通过公司+农户方式带动农民创新业。
建议有3点
建议1
农业品种创新是第一位的成功路径。田园不仅仅能够种出农产品，而且能够种出可观赏、可品尝、可消费的农产品，那就必须让农产品品种多样化、色彩多元化，这样才能够实现一种价值体验。
建议2
新兴现代服务产业的新业态融入进来是必然路径。比如文化创意新业态、 旅游 体验新业态、康体运动新业态、 养生 休闲新业态、教育研学新业态、商业旅行新业态等都是这些可以融入并且混合应用的新兴现代产业的新业态。
建议3
农业园区的品牌化创立或者申报是关键路径。目前国内的成功模式主要有 旅游 景区模式比如国家AAAA级 旅游 景区、乡村 旅游 示范区（示范点）模式，比如国家乡村 旅游 示范点与省市乡村 旅游 示范点、美丽乡村示范基地，如国家省市美丽乡村标杆项目、田园综合体示范基地如国家现代农业与 科技 农业与双创农业与田园综合体示范项目等。
节事天天火
县域、乡镇、村社发展已经成为举国同干的一种政治行动、经济行为，国家层面、地方政府层面、包括各级组织都在努力的寻找突破的路径。笔者再谈的一个话题：就是利用地缘文化与节事、节气、节庆、节点，来推进县域知名度、乡镇人文度、村社体验度。具体说来，有5点建议，可供参考：
建议一：地缘文化的研究与应用问题
大家常常说特色、特点、特别，说到底，特色就是地缘文化，这样才让此县非彼县、此乡非彼乡、此镇非彼镇、此村非彼村、此社非彼社，才能景象不同、特征存疑，才有辨识度。比如宗族姓氏、家室家史、 历史 故事、名仕名人等都是这种应用的基础。比如成语故事、语言典故、寓言丛书、民间传说等都是值得挖掘应用的基点。
建议二：自然山水环境的保持与保存问题
说到核心点，自然环境的辨识度是县域、乡镇、村社最大的差异，为此生态红线的划定与树立心中有红线的敬畏，是自然差异的根本与界限，要克服重复开发与商业化开发的弊端，要建立生态管制、生态修复、生态保护的自然意识，要建立一种保护了生态就延续一种舒适的生活环境与生活方式的观念。
建议三：三品一标的延续与申请问题
食品安全是国家大计，也是我们城乡居民时时刻刻不能丢弃的严肃话题，把三品一标作为每一个县域、乡镇、村社的头等工作来做。将有机农产品、绿色农产品、无公害农产品、地理标志农产品作为努力的方向，去做国家申报与行业认证。
建议四：三园一体的新农业与新产业确立问题
三园一体战略是国家在新时期提出来的县域、乡镇、村社发展新模式，反过来说，农业的创新、盈利、职业化、可持续，将是未来不可争议的路径。现代农业园、 科技 农业园、农民市民创业园、田园综合体是未来落实的根基，也是创新发展的路径。
建议五：四季、阴阳、24节气的传统保留与产品化问题
消费模式不仅仅是商业产品的独有称谓，而且也是生活方式体验消费的创新应用。尤其是生态环境优良的县域、乡镇、村社区域更是可体验、可消费、可旅居，关键是要把四季特色的整合，阴阳体验的特色，24节气的不同与习俗感悟，做到一种让人留恋、让人依恋的地步。比如各种农产品采摘节、风情民俗节、特色体验节。
社群圈圈乐
曾几何时？在贵州黔南州的独山县不期而遇来自美国的几个自由行体验者，问到详细的情况，是一个“小城故事”的圈层客户群的体验性推广而成行的。这个圈层推广方式是一群体验者的体验感悟分享造成的，而且体验者的分享诗情画意、图文并茂、有感有悟、有喜有愤、有褒有贬，笔者认为，这才是真实的第三方评级。比过去都是老王卖瓜、自卖自夸的灌输式营销效果更佳。尤其是“小城故事”微信推广的圈层提到的独山舒适度的情调小资体验、荔波世界自然遗产的神奇感受、平塘世界地质公园的惊奇震撼，都表现的现实与触动。
当然，诸如此类的案例还举不胜举。为此，笔者倡议县域、乡镇、村社都应该建立自己特色有加的圈层社群，并且实施好、利用好、应用好这种云端服务技术。
第一点，真正圈层会员不是乌合之众
时下，圈层很多，影响了人们正常的生活秩序，有用的也加圈层会员，没用的也加，信息量之大也让笔者倍感压力，为此，每一个资源体，比如大到县域，中到乡镇，小到村社，都要认真的筛选自己的特色圈层，让会员真正有生活的收获与感悟，让会员愿意自觉自愿的去为这个资源体去做体验员、宣传员、组织员，这样才能真正的做出特色。
第二点，让小众生活方式带动大众 旅游 活动
圈层就是小众，小众 旅游 就是 旅游 行业的细分市场 旅游 ，或者说是精准客户的深度体验 旅游 模式，目前国家已经进入人人说 旅游 、家家成 旅游 的时代， 旅游 业已经深入人心、进入生活， 旅游 业已经形成世界任何一个国家都不曾经历过的行业大鳄，中国 旅游 行业的行业规模、行业层级、行业准入，已经完全市场化，其普及性之众、其参与度之高没有任何行业能出其右。
第三点，让各类体验此消彼长包容互动
目前国内圈层社群数不胜数，但是让县域、乡镇、村社能够达到产品与市场营销共赢共铸共助的效果，笔者建议要融合起来共同应用，比如旅居圈层要建立生活方式的体验度、舒适度、共享度、特色度，比如研学圈要建立研究、培训、沙龙、论坛的服务链，比如康养圈层要挖掘地域其间的山水环境、民宿经典、民俗风情、丰富物产、特色小吃的集合度。这样才能实现各个圈层、各种社群的整合合作实现共赢。
园引七剑客
县域、乡镇、村社发展数十年，源于多种复杂的政策与 社会 原因，目前的现状是：农业国家天天讲、农村规划年年做、农民扶贫季季帮，但是农业依然不安全、农村依然不和谐、农民依然贫困线。其间最大的问题笔者认为是缺乏榜样带动、示范引领、精神推动。为此，笔者建议：因地制宜的构建县域区域、乡镇区域、村社区域的特色发展与产业创新园区，吸引七类创客进入园区，让传统、陈旧、老化、僵硬的生产力彻底变化，推进新型生产力落地实践。
最重要的两类创客是科学技术带头人与应用人。老话常谈“ 科技 是第一生产力”，多少年来，这个话针对县域、乡镇、村社的发展依然正确，依然有深厚的指导意义与应用价值，尤其是国家的基层组织更是缺乏科学技术带头人，农民针对农业 科技 既不会研发，也不会应用。同样的土地不懂得应用 科技 手段，同样的品种不懂得如何 科技 生产，导致好品种没有好产品。为此，建议 科技 第一生产力要做到四有：作为三农品种更新换代的技术享有、作为生产工艺实际应用的技术保有、作为农产品后续加工储藏的技术拥有、作为农业 旅游 化的服务技术常有。
关键重要的三类创客是投资有实力、经营有能力、组织有魄力的企业家或者经理人。县域、乡镇、村社的构建园区发展模式，缺乏的就是这样的三类人，不论个体的人或者企业家都是要大量引进，优势的资金资本、经营营销、协调组织，使这些落后的地域地区必将会快速发展，快速脱贫，快速成为经验之地。这些年来，全国很多地方县域、乡镇、村社曾经出现的一些典型性案例就是以上观点的缩影，是这些县域、乡镇、村社成功发展的生命力与支撑力。随着国家对于集体土地应用的政策大幅度放开，集体土地流转、集体土地股权、集体土地联营等等模式终将成为一种常态。为此笔者总结为三有：投资农业有钱、经营农品有法、带动农民有章。
不可或缺的两类人是有人文情怀、有怀旧情节的愿意离开城市都市变换生活方式的人。说到底，先进的文明、典型的文化、多样的生活创意、多味的空间想象，都是这些文化融合、文明带动、文创落地、精神凝铸的基础。曾几何时？多少文人志士体验生活于乡间，创意了乡土文化的经典！曾几何时？多少学者大师致力于乡建乡学，创立了闻名中外的书院书香。
联建四农庄
联产承包责任制走到今天，不光是专家、学家、政治家，包括中国占据主导地位人数的农民，也深深感受到其改革的必要性，在不同的地域、不同的阶段、不同的层级进行着 探索 。从集体土地的承包权流转、到公司加农户的发展路径实验，从集体土地使用权的合作入股、到混合所有制的地区应用，从乡村农业基础设施的PPP模式投融资实践、到现代服务产业的乡村化实验。应该说涉及到农村、农业、农民三农利益的农业组织方式的变革已经成为一种必然。这种必然的要义就是必须创新、必定改革、必然前行。为此提出中国未来乡村农业组织方式的四个理想模式。也就是说，联产承包责任制之后的农业组织方式的成功之路——联建四农庄！
农民联建的合作社集体农庄
土地集约化利用、劳动力集中使用是农业 探索 走到今天，不言而喻的事情。从各家各户的土地承包权到大户流转土地进行农业耕种，这种小块土地并入大块土地的方式，其实只是传统土地利用机制的叠加而已，对农业 科技 化应用、农业机械化发展、农业精细化布局并没有形成提升变革。组建农民农业合作社就是彻底打破长期以来的小块地、小界限、小农作的弊端，真正形成大规模的土地整治形成规模农田，大规模的机械化耕作逼近国际化生产力应用。
金融扶持的企业化集体农庄
市场运营机制下涌现出很多农业IP公司，这些农业IP公司的基本雏形是市场运作非常成功，实战型的解决了农产品的直接销售、终端销售、质量保护销售、理想价格销售，取消中间环节，让土地产出的价值与消费买卖的价值接近等同。多年来的农产品销售价格理想形成多维一体的农产品企业IP或者IP企业。正因为这些农业IP公司的出现与成功市场渠道的通畅，才使得农产品销售终端形成直达、也才形成农产品的金融化渠道畅通，融资、信贷都可以市场化运作。也可以形成农产品的大资金、大市场、大财务、大物流。
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上海和深圳的区别在哪？
从不起眼的城镇，到高楼林立的一二线城市，那些售卖廉价卖场的路边摊、10元店总能在不经意间被看见。尽管它们从不缺少客流量，但却很少有人能记得住这些店铺。
位于人民北路的，其中一栋大厦的11-12层，是“小资生活”在广州的三个办公点之一。陈开生的办公室约占100平左右。他穿着一件半新不旧的衬衣，很随意地坐在办公室的沙发上，略显疲态。2005年中专毕业后，陈开生从老家，带着一个编织袋，跑到广州。25岁那年，陈开生在广州将这样一桩不起眼的生意，做成了一个卖场品牌“小资生活”，如今已拥有数千家连锁店，年销售额超过十亿。
2009年5月28日，小资生活在广东宣布获得香港天意集团一亿元投资。在给媒体提供的资料中，小资生活将此次投资描述为“中国美容行业迄今为止最大的单笔商业融资”，并宣布计划2016年登陆A股市场。
小资生活做成今天的规模，并没有多少神秘性。对于连锁企业，品牌、培训、物流，这三驾马车要“玩好”。而后两项，也是为品牌而服务的，“品牌是消费者的管理，物流是货的管理，培训是店的管理，连锁企业能做到这些，你的品牌就行了”。他觉得品牌是小资生活的命门：“做好(品牌)才能赚钱，才能养家糊口，做不好我连饭都没得吃。”
13到28岁、月收入3000元以下的女性是它的目标消费群，这个群体到底能支撑多大的市场份额?
以加盟占领市场
13到26岁、月收入3000元以下的女性是小资生活的目标消费群，其中18到22岁的女性是核心消费者，客单价约20多元。陈开生说，这个年龄层的女性群体更愿意花几十块钱去买便宜的流行卖场。
“买的时候不心疼，丢的时候也不可惜，这就是小资生活要做的事。”
陈开生说，很难具体描述这个行业市场规模有多大，但是他觉得，社会上没钱的人还是很多，小摊小贩也多，这就代表了整个市场的需求很大。这不像做化妆品，要面对不计其数的品牌竞争：“所以，我可以在这里面发挥最大的价值。”
专注于女性营销的咨询机构——TEENIX公司的创始人魏欣，从2004年至今一直是小资生活的营销顾问。他回忆，2005年陈开生还身在佛山，当时做了约12家内衣直营店，同时在广州也有了3家连锁店。遍地可见的小摊小贩让魏欣觉得，这个行业有不可估量的市场。
魏欣在与小资生活合作伊始，曾带领团队在北、上、广，以及长沙、青岛等城市做过3个月时间的市场调研。最后发现，整个卖场市场非常散，都属于个体户经营，没有任何一家企业把它当做一个事业、品牌去经营。
魏欣记得，当时在广州有家卖场店，没有看到连锁经营带来的规模经济的威力，一家店一家店地做直营死磕，五六年下来只开了50来家店。而当时已经出现的卖场连锁店，首先是股权结构分散，股东意见常常不能统一;其次是不够专注，很多经营者认为卖场这种小生意只能小富，因此到一定规模赚到一些钱后，便转而主攻餐饮、服装等行业。
在这样一个行业背景下，魏欣称小资生活的第一个“重大的战略”，是从2009年开始大规模发展加盟店。“不追求单店利润，只追求店铺数量、能见度，这对小资生活的发展起到了至关重要的作用。”约一年时间左右，小资生活从原来12家直营店做到了200家加盟店的规模。
小资生活90%以上是加盟店。陈开生认为，连锁经营有不同的业态，像小资生活这样的城市品牌，只有发展加盟商才能占有市场。“而且单店经营的效益会更高，加盟商自负盈亏，责任心会更强。”
“在卖场行业，我们现在的规模，比第二、三、四名的总和还要大，目前是当之无愧的行业老大。”陈开生说道。
2009年小资生活成立了股份制有限公司。魏欣告诉，小资生活在这一年，意识到要通过发展代理商，进行渠道下沉：“仅是通过总公司做渠道是不够的，代理商能开拓当地的店铺、人脉、团队等资源，他们比我们下沉得更深。”当年，小资生活办了一个“封城演义”特训营，选出优质代理商，把一座城市交给他们去经营。在发展了一批代理商后，小资生活在这一年的店铺数量已达上千家。
渠道下沉到三四线城市
小资生活致力于“微笑曲线”两端，一端是产品设计，另一端，是渠道、服务。生产环节则交给国内的工厂做代加工。小资生活拥有数百家供应商，一部分在香港，另一部分在国内各大城市。
“之所以走轻资产的模式，是因为卖场的技术含量不高、附加值低。我们只专注最核心的环节——产品、渠道、服务，把最核心的力量用在最核心的部位。”陈开生说。
陈开生对说，“平价连锁+快时尚”是小资生活锁定的商业模式。所谓的快时尚，用小资生活品牌总监付清林的解释，就是规模、速度、设计、价格。小资生活在亚洲、欧美一些主要国家和地区都有买手团队，时刻关注世界最新潮流变化，目的是让小资生活的卖场设计保持在最新、最流行的风潮前沿。其规模庞大的设计团队，每年开发的新卖场数量多达上万种。
同行里推出新品的周期最快的是12天，但小资生活将这个时间周期缩短成了一周，“这巩固和吸引了一大批新老顾客，一些老顾客每个星期都会来店里看看，这个星期又来了什么新品。”
除了前面所提到的产品设计，小资生活另一个发力点便是渠道。在华南、华中和西南区域，小资生活的渠道做得很强，而且做得很深入。
付清林说，虽然小资生活的连锁经营走的是一条农村包围城市的路线，在人口三四万的小城镇便可以开一到两家门店，但并不代表它的市场空间仅仅集中在三四线城市。
“你看，像广州这样的一线城市，有很多城中村，它同样具备这个生意的生长土壤;而除此外的一线城市，在核心商圈以外，也有二线、三线、四线商圈，总可以见到一些小摊小点，这是这个生意的生命力所在。”
据本刊调查，在上海宝山区大华路这样的地方，开一家40平米的小资生活加盟店，除去房租、店面装修费以外，需要准备的资金约14万。费用支出包括向总部缴纳品牌权益金、履约保证金各1.98万元(一线城市)，以及每月300元的品牌管理费、3000元的装修保证金。一间40平米的加盟店，首次进货需要达到4.6万元，剩余的钱便是流动资金了。
商场、超市、商业街、步行街、工业区、高校周边以及居民生活区等，这些地方都是小资生活建议加盟商开店的主要地址。店面具体开在什么地点、什么位置，也需通过审核。
“我们的现金流一直很好。”付清林说，“因为加盟商订货需要先打款。”如果在物流中遇到了商品损坏的情况，由于单件商品本身价位便宜，退货要耗费更高的物流、时间成本，小资生活的解决方案是，以所进商品总额的1%作为赔偿。
2010年小资生活投入了1500万资金，在行业内首次上线了ERP管理系统。陈开生说，之所以花这么多钱，道理很简单：“像麦当劳、肯德基这样的连锁企业，前台很简单，但后台够强大。上线了这个系统，我们每天都能很清楚地知道哪些东西好卖，哪些卖得不好。这对我们做产品设计、研发都有很大的帮助。”
前几年，在终端陈列上，魏欣发现小资生活有不少致命的硬伤。商品摆放混乱，甚至出现堆放情况;店铺陈列无清晰的经营分类指示牌，没有价格指示牌，许多商品卖点不突出;需要试戴的戒指、项链和需要试用的香水、彩妆没有试用品，大部分带着包装壳。小资生活为此立马制定了一系列的陈列标准和流程，并专门设立了一个陈列部，除了培训，还建立了店长考核机制。
“零售业的本质在于零售方式的不同，终端是让产品实现价值的最后一个环节。卖场购买是冲动性购买，鲜少有预先计划者。她们往往进店浏览一圈后才决定自己要买什么。而小资生活针对的是女性消费群体，更应该注重女性感官体验。”魏欣说。
做好品牌，让代理商赚到钱
无论是代理商还是加盟商，最现实的诉求莫过于能不能赚到钱。付清林告诉，小资生活大约70%到80%左右的店面是赚钱的。
27岁的户总，是小资生活的广西南宁总代理。2009年11月，她用20万在南宁一家商场的一楼首先开了一家28平米的直营店，每个月能赚2万。第二年她一口气开了5家店。其中第三家店投了35万，每个月能卖出20万元的货，毛利达到了6万。
2010年下半年，一个偶然的机会，卢总在南宁认识了陈开生。陈开生觉得她开店的速度很快，建议她做深圳的总代理，并给出了一些优惠的条件。于是，从2011年开始，户总开始发展加盟商。一年下来，她在南宁管理的加盟店达到了10多家。她估计今年能有500万左右的毛利润。
代理商的收益，取决于加盟商货品的销售状况。卢总说：“我可以在总部拿到5%的货款返点。”她将南宁划分成了5个发展加盟商的区域，每个区、每个镇，甚至于村里，都能开店，但是每个店的距离一定不能接近500米。
代理商的主要工作就是帮助加盟商选址、开店、培训。卢总说，一开始她也并没有太多的经验，但从来不缺加盟商，并且都是他们主动和她联系。她说，做这个生意的门槛并不高，而且资金周转快：“小资生活每个星期都会推出新品，资金的重复使用率要比做服装高出很多。小卖场没有库存，一般不太受季节影响，什么时候都能卖。”
重提此事，陈开生依然以一种漫不经心的语调对说，就像当时上线ERP管理系统一样：“都不算什么，因为这些事都必须做，只是我做得早一点而已。其实创业者，每做一件事都有点赌博的味道，当然这里面有理性的成分。做公司就是这样，不管是多少钱，只要觉得有价值，有时借钱也得投。”
2011年小资生活在广告上花的钱达到了5000万，先后冠名湖南卫视的选秀节目、2012年的“中国校花大赛”。它们的受众群与小资生活的目标消费群定位一样，都是80后、90后。小资生活分布在全国各地的门店，则成为这两个活动指定的报名点。
“我们正在从一个产品品牌向渠道品牌转变。”付清林说，像屈臣氏、国美、苏宁一样，目前，欧莱雅、蓝秀、雅芳、梦妆等品牌也都入驻了小资生活。“它们大约占据了我们20%的商品量，以后我们还会引进更多的品牌入驻。”
此外，小资生活还自建了一个“媒体”。每一家小资生活门店都安装了液晶电视，播放与小资生活品牌相关的内容，但随着渠道品牌在未来的进一步建设，付清林认为“它就成了客户的广告资源，这就像是一个小分众。”
今年年初，小资生活还上线了一个类似美丽说、蘑菇街一样的购物分享社区“小资E购”。上面既有小资生活最新的产品，也有年轻的女性用户以形式分享给类潮流的化妆品搭配，并且还做了一本自己的电子杂志。获得天意集团后，小资生活将发展电子商务以补充线下渠道。依托终端渠道的强大力量，旗下门店可以发展为电商物流配送点，这也是小资生活做电子商务的最大优势之一。
首先地位不同，上海是直辖市，深圳只是广东省的副省级城市；上海市称为东方巴黎，久负盛名，而深圳才40年历史，在世界城市里面是后起之秀；上海人口和GDP在国内城市排第一，深圳GDP在国内排第三，人口数量排位比上海低一些，上海大部分是国企成分，而深圳90%以上是民企，深圳经济更有发展活力和潜力，上海城市历史悠久，为新中国的经济发展做出了重要贡献，GDP曾经占到全国的1/6，深圳是一个包容性城市，人员来自五湖四海，不排外，兼容性好。深圳是改革开放的桥头堡，敢于创新，充满活力，市场化程度高，经济发展质量高，人均GDP，单位面积GDP，单位GDP能耗，年专利数量，进出口额等指标很多年都是国内第一，是一个让人更有想象力的地方。
